一、中國房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀分析

　　1、2月份PPI指數(shù)同比下降4.9%，七個月以來降幅首次收窄至5%以內(nèi)，環(huán)比下降0.3%。固定資產(chǎn)投資額38008億元，同比上漲10.2%，與前值基本持平，仍處于下行趨勢中；房地產(chǎn)開發(fā)略有回暖，2月同比上漲3%，大幅超越前值（1%）。2月份固定投資新開工項目總投資額27443億元，同比大幅增長41.1%。

房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額及累計同比

固定投資新開工項目投資額及累計同比

　　2、3月百城房地產(chǎn)均價11303元/平方米，環(huán)比上漲1.90%，同比上漲7.41%，共60個城市環(huán)比上漲，比上月減少1個城市。一二三線城市，環(huán)比分別上漲2.91%、上漲1.05%、上漲0.64%；同比分別上漲24.52%、上漲2.90%、上漲0.65%。

2013-2016年中國百城均價及環(huán)比上漲城市數(shù)

2013-2016年百城、一線、二線、三線均價同比增速

　　3、3月跟蹤65大城市一手房合計成交41.18萬套，環(huán)比上升119.0%，同比上升66.7%，累計同比上升36.7%；一線、二線、三線城市分別成交4.6萬套、16.6萬套，19.9萬套，環(huán)比分別上升95.0%、122.6%、122.3%，同比分別上升34.5%，69.9%，73.4%。

65大城市一手房成交套數(shù)及同比增速

一二三線城市一手房成交同比增速

2016年3月65城一手房成交套數(shù)及面積

2016年3月65城一手房成交套數(shù)前二十城市

　　4、19大城市二手房合計成交16.1萬套，環(huán)比上升155.0%，同比上升170.4%，累計同比上升102.1%。一線、二線、三線城市分別合計成交51.5萬套、6.3萬套、4.7萬套，環(huán)比分別上升112.7%、上升154.7%、上升226.5%；同比分別增長184.1%、增長149.0%、增長188.3%。

2016年3月19大城市二手房合計成交套數(shù)及同比增速

2016年3月一二三線二手房成交套數(shù)同比增速

2016年3月19城二手房成交套數(shù)及面積

　　5、24大城市住宅可售套數(shù)合計114.9萬套，環(huán)比下降7.7%；去化周期8.5個月，較上月基本不變。一線、二線、三線城市住宅售套數(shù)合計分別為24.2萬套、35.6萬套、55.1萬套，環(huán)比分別下降6.8%、下降11.0%、下降6.0%；去化周期分別為5.8月、8.3月、11.0月，較上月分別呈現(xiàn)持穩(wěn)、下降0.8月、下降0.2月，一城市的絕對庫存有所下降，去化周期不變，二、三線城市的絕對庫存及去化周期有所下降。

2016年3月24大城市可售套數(shù)

2016年3月中國一二三線城市房地產(chǎn)去化情況

　　6、2016年3月全國40大中城市供應(yīng)土地規(guī)劃建筑面積6165.1萬平方米，環(huán)比下降3.4%，同比上升10.0%；成交土地規(guī)劃建筑面積5420.9萬平方米，環(huán)比上升1.3%，同比上升16.8%，其中一、二線城市環(huán)比下降30.6%、下降13.1%，三線城市環(huán)比上升22.9%；成交均價環(huán)比下降2.9%，成交總價環(huán)比下降1.6%。

2016年3月月40大中城市供應(yīng)土地規(guī)劃建筑面積

2016年3月月40大中城市成交土地規(guī)劃建筑面積

2016年3月月40大中城市土地成交均價

　　7、2016年3月，全國40大中城市土地溢價率39.44%，較上月上升。其中一線城市16.72%，二線城市53.07%，三線城市17.99%。

2016年3月40大中城市土地溢價率

　　二、中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢預(yù)測

　　1、房產(chǎn)稅會出臺，但對市場影響不大。由于絕大多數(shù)城市房地產(chǎn)出現(xiàn)了拐點，為了穩(wěn)增長，國家不太可能出臺嚴(yán)厲的房產(chǎn)稅。房產(chǎn)稅是地方政府的稅源，將來肯定會因地制宜，稅率各不相同，減免政策也不相同。一線城市的房產(chǎn)稅率肯定會最高。整體而言，房產(chǎn)稅對房價影響不大。

　　2、城市之間房價差距將更大。政府一直想在城鎮(zhèn)化過程中，實現(xiàn)大中小城市的均衡發(fā)展。但由于公共資源無法均衡配置，發(fā)展機(jī)遇更多地集中在首都、直轄市、省會城市和特區(qū)，所以城市發(fā)展中的“馬太效應(yīng)”將日益明顯。

　　過去5年里，中國形成了三大三小6個人口增長中心，“三大”是北京、上海和深圳，以及其周邊城市;“三小”是鄭州、長沙和“廈門 泉州”。資金增量上，北京、上海、深圳、成都、杭州、南京成為明星城市。上述這些地方，其房價將獲得人和錢的雙重支撐。

　　3、大城市房屋日益資產(chǎn)化。一線城市，以及10個左右的強(qiáng)二線城市，其中心區(qū)的物業(yè)將日益資產(chǎn)化，而且投資人將全球化、全國化。中小城市，特別是人口流失城市，房屋將回歸居住、辦公、商業(yè)等原始屬性。

　　4、小戶型將機(jī)械化。在大城市中心區(qū)，機(jī)械化的小戶型將崛起。20來平米的小公寓，將演變成一架精密的儀器，通過折疊、打開，創(chuàng)造出豐富的生活場景。開發(fā)商，越來越像客機(jī)、游輪的生產(chǎn)商。

　　5、大城市很難“去中心化”。歐美絕大多數(shù)城市，都出現(xiàn)了去中心化的趨勢。目前中國特大城市無不面臨交通、環(huán)境的壓力，讓一個城市擁有多中心成為很多人的夢想。但中國的國情是人均耕地少，土地國有化。國家正在劃定大城市的邊界，防止無限制侵占土地。 加上公共資源不能均衡分配，所以去中心區(qū)難度極大。

　　6、逆城市化很難出現(xiàn)。很多國家在充分城市化之后，會出現(xiàn)逆城市化。也就是城里人到農(nóng)村買地，建別墅。未來10到20年，中國很難出現(xiàn)這種局面。因為中國人多，耕地少，土地國家所有。此外，公共資源的不均衡分配，也讓去農(nóng)村居住的人，生活不方便、不安全。

　　7、商鋪面臨價值重估。商鋪面臨的最大問題是，“提袋消費(fèi)”(服裝、鞋帽、家電等)日益被網(wǎng)購取代，支撐商鋪價值的只剩下“體驗式消費(fèi)”(餐飲、電影、培訓(xùn)、溜冰場)。傳統(tǒng)商業(yè)旺　區(qū)的街鋪，可能是最危險的資產(chǎn)，因為單價太高。此外是人口流失城市的郊區(qū)、新區(qū)的綜合體。“一鋪養(yǎng)三代”越來越困難，“三代養(yǎng)一鋪”的悲劇隨時發(fā)生。

　　8、寫字樓跟住宅價格將長期倒掛。在一線城市，一直存在一種現(xiàn)象：同樣地段、同樣檔次的住宅和寫字樓(含商務(wù)公寓)，住宅更貴。為什么?原因有三：第一，商業(yè)物業(yè)基本上沒有學(xué)位，不能落戶口;第二，商業(yè)物業(yè)土地使用年限短;第三，管理費(fèi)水電價格高，一般不能通煤氣。

　　網(wǎng)絡(luò)時代，在家辦公、分散辦公、郊區(qū)辦公正在成為時尚，寫字樓的“剛需色彩”不足。一個人在辦公室，可能只需要3平米就夠用了，但對住宅面積的需求是多多益　善。未來這種現(xiàn)象將持續(xù)，投資房地產(chǎn)還是要首選大城市中心區(qū)的住宅。當(dāng)然，如果你希望現(xiàn)金流充裕，就是要投資好的寫字樓。