樓市為何冰火兩重天？三四線房地產(chǎn)市場竟是這樣．．．

　　眼下國內(nèi)市場可謂是冰火兩重天，一方面是深圳、北京、上海商品房銷售一派紅火，而在三四線城市房地產(chǎn)市場的庫存壓力又非常大，事實上這恰恰是國內(nèi)房地產(chǎn)去庫存的重點和難點，房地產(chǎn)去庫存的關(guān)鍵在三四線城市，而在這部分城市中有些城市通過一些措施，商品房庫存壓力已經(jīng)開始緩解，下面我們先去湖北省宜昌市去看一看。

　　市場冷清，庫存高企，棚改貨幣化，商品房變成安置房

　　江南星城是位于湖北宜昌市點軍區(qū)的一處樓盤，整個樓盤一共20棟高層住宅，1700多套房子。

　　項目三期的房子都已經(jīng)封頂，但早在2014年6月就開盤的項目二期，仍有很多房子沒有賣出去。

　　江南星城項目經(jīng)理黃曉虎告訴《經(jīng)濟半小時》記者，在拿地的時候，宜昌市的房地產(chǎn)市場行情還比較好，而等到2014年5月份二期開盤的時候，整個房地產(chǎn)市場發(fā)生了急轉(zhuǎn)。

　　黃曉虎：六、七、八月是淡季，隨著淡季的時候，就感覺像進入冬天的感覺。

　　等到2014年10月，項目三期開盤的時候，市場更加嚴峻。本來9、10月份是傳統(tǒng)的銷售旺季，也被房地產(chǎn)行業(yè)成為“金九銀十”，但是對于黃曉虎和這里的銷售人員來說，這個“金九銀十”連過去的淡季都不如。

　　黃曉虎：那個時候看的人都非常少，那就更不用說買的人，賣房的人比買房的人多。也就是通過促銷，來把這個成交量提一點點上來，如果說不采取這種模式的話，那個成交量是非常低。

　　黃曉虎告訴《經(jīng)濟半小時》記者，整個2015年，銷售人員總共賣了100多套房子。平均下來兩三天賣一套房子。

　　原來這里有將近20名銷售人員，后來陸陸續(xù)續(xù)有人離開這里，如今這里的銷售人員只有幾個人。

　　房子銷售不出去，意味著開發(fā)商的資金難以回籠。對開發(fā)商而言，一套房子在自己手里多拿一天，就要增加額外的財務(wù)成本。更可怕的是，銷售回籠的資金往往用于項目的建設(shè)上，一旦銷售困難就可能造成項目停工。

　　黃曉虎告訴《經(jīng)濟半小時》記者，一個連貫的體系，突然最主要的銷售體系斷掉資金就會短缺，建設(shè)跟不上去，可能就會面臨停工。

　　這個2009年開盤的項目，前面兩期1000多套房子，正好趕上行情好的時候，基本上都是一開盤就銷售一空。然而他們的三期項目由于拆遷的原因，直到2014年才開盤的時候，恰好趕上了房地產(chǎn)市場行情最差的時候。

　　湖北宏峰房地產(chǎn)開發(fā)公司副總經(jīng)理陳雄：有時候有幾套房成交，甚至一天都沒有。整個三期西區(qū)項目1339套，（售完）要接近一年時間。

　　陳雄告訴《經(jīng)濟半小時》記者，作為房地產(chǎn)開發(fā)商，除了銀行的貸款之外，都會有其它方面的融資和借款，特別是為了能夠按時驗收交房，一些開發(fā)商還會拆借一些利率比較高的短期借款，這些借款一旦逾期，就會形成巨大的資金壓力。

　　另外，每個小區(qū)還要配套一定比例的地下車位和商業(yè)用房，這些也會大量占用開發(fā)商的資金。房子銷售困難，也就意味著車位和商鋪難以出售。

　　在宜昌市房地產(chǎn)管理局，副局長徐強告訴《經(jīng)濟半小時》記者，在2013年之前房地產(chǎn)行情好的時候，市場銷售非常火爆，很多開發(fā)企業(yè)沒有危機意識，以為拿了地就可以建房賺錢，所以當時拿地的積極性非常高，造成當時出讓的土地供應(yīng)量比較大，從源頭上提供了巨大的增量市場。

　　湖北省宜昌市房地產(chǎn)管理局副局長徐強：正常年限一般的上市供應(yīng)量在200多萬平方米，2014年一下增加到將近400萬平方米。

　　另一方面，由于2014年以后房地產(chǎn)市場形勢在下滑，整個市場成交不理想，導(dǎo)致大量的已經(jīng)建成的房子賣不出去。

　　徐強：2014年的時候，由于受房地產(chǎn)下行壓力的影響，宜很多企業(yè)應(yīng)該說是舉步維艱，當時的庫存量大概是主城區(qū)有270多萬平方米，去化周期達到16個月，那么很多開發(fā)企業(yè)由于銷售周期延長，資金回籠很慢，所以面臨著巨大的資金壓力，有些項目也存在著很大的風險。

　　徐強告訴《經(jīng)濟半小時》記者，他們在棚改的過程中，采用了兩種方式進行貨幣化補償。一種是政府采用招投標，從開發(fā)商手里訂購一批商品房用于安置棚改居民，另一種方式，則是由政府出面與開發(fā)商協(xié)商，采用團購的形式引導(dǎo)棚改安置居民選購商品房。

　　徐強：從2015年開始，在房屋基準價基礎(chǔ)上再上浮20%，在這種獎勵政策下，群眾選擇貨幣化安置的比例迅速提高。2015年貨幣化安置的比例已經(jīng)達到80%。

　　2015年6月份，江南星城通過政府的招投標，獲得了300套棚改安置房的政府采購，這幾乎占到了二期房源的50%。盡管政府給的價格比他們的市場售價低了10%以上，但是對于困境的開發(fā)商來說，無異于雪中送炭。

　　黃曉虎告訴《經(jīng)濟半小時》記者，為了盡快從困難期、瓶頸期走出去，公司決定放低價格。

　　《經(jīng)濟半小時》記者李琴芳是宜昌市紅光港機廠的退休職工，從1994年他們一家三口就居住在這個建于上世紀六七十年代的房子里，原本是一居室的小房子，后來單位組織每家每戶集資又搭建了一個房間和一個陽臺，整個房子是57.86平方米。

　　2015年李琴芳所在的家屬區(qū)進行棚戶區(qū)改造，正好趕上宜昌市推出的棚改貨幣化，當時點軍區(qū)政府與江南星城簽訂合同，以低于市場價500多元一平方的價格，用來安置紅光港機廠的棚改居民。

　　她在江南星城選擇的房子，是100平方米的三居室，房價和稅費加起來要48萬多元。今年1月份，李琴芳拿到了新房的鑰匙，她打算簡單裝修一下，這樣再過一段時間，她們一家就可以住上自己的新房子。

　　閔師傅是宜昌市中南橡膠廠的退休職工，今年1月份剛剛拿到上上城三期的新房鑰匙，這套房子也是棚戶區(qū)改造貨幣化安置的商品住房。

　　《經(jīng)濟半小時》記者按照政府與開發(fā)商商定的價格，開發(fā)商給予一定優(yōu)惠，政府則引導(dǎo)棚改安置戶到上上城購買商品房作為拆遷安置房。到目前為止，棚改安置戶已經(jīng)簽約268套，另外還有22套已經(jīng)認購，簽約金額在1.5億左右。

　　陳雄告訴《經(jīng)濟半小時》記者，他們和政府商量后給棚改商品房安置戶的價格是均價5000元，比銷售價格均價優(yōu)惠了一個平方500塊錢左右。

　　從2015年5月棚改貨幣化至今，上上城三期西區(qū)項目去庫存596套，其中棚改戶去庫存290套，棚改戶去庫存占總量的48%。

　　2015年，宜昌市出臺了一系列的政策措施來推動棚改貨幣化，提高貨幣化安置比例，同事引導(dǎo)安置居民在市場上選購商品房。

　　2015年宜昌市一共棚改征遷1萬多戶，其中8千多戶選擇貨幣化安置，而在這8千多戶當中，又有將近70%的人選購了商品住房。

　　徐強告訴《經(jīng)濟半小時》記者，去年宜昌主城區(qū)商品房成交2萬2千多套，其中棚改居民拿錢后選購的商品房約6千戶，占到1/4到1/3之間。

　　2015年，宜昌市通過棚改安置、控制土地供應(yīng)、以及降低購房成本刺激住房需求等措施，商品住房的供需基本達到平衡。

　　徐強：截止到2015年底房地產(chǎn)庫存已經(jīng)從2014年的270多萬下降到240多萬（平方米）。去化周期從2014年的16個月已經(jīng)下降到12個月。

　　看完了宜昌，我們再去看看樂清。浙江省樂清市是隸屬溫州市的一個縣級市，由于當?shù)氐慕?jīng)濟發(fā)達，這里的房地產(chǎn)市場曾出現(xiàn)過瘋狂的暴漲。在房價最高的時候，曾經(jīng)達到每平方米兩萬多元。然而隨著房地產(chǎn)市場的降溫，從2013年開始，房價是一路下滑。房價的下跌，又加劇購房者持幣觀望的情緒，一些房子建成后賣不動，導(dǎo)致樂清市的房地產(chǎn)庫存越來越高。2014年樂清市推出了促進房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展的措施，再加上今年國家推出的去庫存的房貸和稅費減免政策，樂清的房地產(chǎn)市場開始緩慢升溫。

　　政策先行，貨幣補貼，去庫存各顯神通，房地產(chǎn)緩慢升溫

　　《經(jīng)濟半小時》記者見到薛銀琳的時候，他正帶著客戶到工地去看房子。薛銀琳是樂清市濱海新區(qū)一個樓盤的客戶經(jīng)理，這已經(jīng)是他今天第四次進入工地。

　　每當接待一個客戶，薛銀琳就要把樓盤的區(qū)位、周邊配套、功能環(huán)境等情況向客戶介紹一遍。有時候在售樓處講過，還要在工地實地看房、或者樣板間里再講一遍，這些熟記于心的內(nèi)容，他每天至少要講上十多遍。

　　按照公司的要求，薛銀琳每天下午五點半就可以下班，但是最近一段時間每天下班都在晚上九點以后，尤其周末人多的時候，甚至?xí)�工作到晚上十一二點鐘。在薛銀琳帶客戶看房的過程中，還不斷接到其他客戶的電話。

　　《經(jīng)濟半小時》記者盡管每天講話講的口干舌燥，站立的兩腿僵硬，但是薛銀琳的內(nèi)心卻非常開心，客戶來的越多，意味著他們就有更多的收入。作為經(jīng)歷過前兩年房地產(chǎn)市場低迷時期的客戶經(jīng)理，薛銀琳對當時的冷清還記憶猶新。

　　薛銀琳：（之前）來看的人，基本上一周，兩只手都能數(shù)得出來。

　　薛銀琳2014年5月份加入到這個樓盤銷售團隊的時候，恰恰是樂清市房地產(chǎn)市場低迷的時候。2014年7月份項目開盤，當時在各種優(yōu)惠措施的吸引下，短時間成交了100多套房子。之后房子就越來越難賣，不僅是來買房的客戶不多，就是來看房的人都少得可憐。2014年7月項目開盤的時候，像薛銀琳這樣的客戶經(jīng)理有八個，但是隨著市場的低迷，銷售越來越困難，一些客戶經(jīng)理陸陸續(xù)續(xù)離開。因為僅僅依靠每月一兩千元的底薪，很難維持在這里的基本生活。到了2015年的三四月份，售樓處里只剩下三個銷售人員，薛銀琳便是其中一個。

　　吳清華也是當年留下的三個銷售員之一，堅持下來的她在2015年年底看到了轉(zhuǎn)機，當時來看房子的客戶逐漸多起來，特別是到了2016年，來看房和簽約的客戶出現(xiàn)大幅增長。

　　2016年1月份吳清華銷售14套房源，3月份到目前已經(jīng)簽約16套，如今她成為整個項目的銷售冠軍。

　　《經(jīng)濟半小時》記者：客人送走了？

　　吳清華：走了。

　　《經(jīng)濟半小時》記者：簽完了？

　　吳清華：簽完了。

　　《經(jīng)濟半小時》記者《經(jīng)濟半小時》記者吳清華和薛銀琳所在的樓盤，一共有1200多套房源，從2014年7月開盤到2015年6月，將近一年的時間僅僅銷售了三分之一，但是從2015年年底到目前，短短幾個月的時間，已經(jīng)銷售了近60%的房源。

　　2016年1-2月份，樂清市新建商品房成交928套，同比增長23%，尤其是二月份的成交數(shù)量，相比去年同期增加顯著。

　　浙江省樂清市住建局房地產(chǎn)市場監(jiān)管科科長黃強：第二月份成交的是634套，環(huán)比增長156%，同比增長是43%，2016年的，反正增量還是在走，這塊銷售還是比較正常的，比較樂觀的，包括二手房。

　　看著這些增長的數(shù)據(jù)，黃強總算松了一口氣。在一年之前的這個時間，恰恰是黃強壓力最大的時候。2014年年底，樂清市的商品住房庫存7216套，比2013年同期增加21.22%，商品住房的去化周期達到27個月，這是樂清歷史上從來沒有過的高點。

　　一方面是庫存難以消化，另一方面是新開樓盤還在不斷投放市場。特別是房地產(chǎn)市場火爆的時候，大量拿地的樓盤項目集中進入市場。

　　黃強：前幾年很多資本投入到房地產(chǎn)市場，然后市場周期剛好在兩三年內(nèi)呈現(xiàn)，房地產(chǎn)市場又是在下跌的過程中，購房者也不愿（購買），持幣觀望，也不愿出手買房，造成這邊供得量大，那邊消化不了。

　　新建商品住房庫存增加，不僅是政府壓力很大，房地產(chǎn)開發(fā)商也面臨著巨大的資金壓力，個別企業(yè)甚至出現(xiàn)了資金鏈斷裂風險。

　　在房地產(chǎn)市場不景氣的時候，黃強也走訪了大量房地產(chǎn)項目，他發(fā)現(xiàn)大部分在建開發(fā)項目已沒有什么利潤空間，有的甚至虧本。但是為了能夠盡快回籠資金，降低金融風險，政府部門也是勸導(dǎo)開發(fā)商降價銷售。

　　從2014年底開始，樂清市住建局開始大量走訪銷售困難的企業(yè)，了解銷售困難的原因。而且對潛在購房者做了調(diào)研，了解他們需要什么樣的房子，以及打算什么時候購買房子。

　　黃強告訴《經(jīng)濟半小時》記者，他們對整個市場進行全方位剖析，包括配套設(shè)施、公積金發(fā)放、按揭首付利息等方面。

　　“樂十條”包括減少住宅用地供應(yīng)量，落實稅收優(yōu)惠政策，加大金融對房地產(chǎn)業(yè)的支持力度等都能。除了政策支持，樂清市政府還拿出真金白銀補貼購房者，實行個人購房財政補貼，補貼金額按照房屋成交計稅價格給予0.6%補助，也是100萬的房子能夠得到6000元的財政補貼。

　　中梁地產(chǎn)集團樂清項目部副總經(jīng)理趙魯哲告訴《經(jīng)濟半小時》記者，政府在審批環(huán)節(jié)等方面給予了支持和幫助，縮減了手續(xù)及時間，對業(yè)主，對開發(fā)商來講都會化繁為簡。

　　趙魯哲負責的樓盤正是在“樂十條”出臺后的2015年6月份，當初他們在2014年拿地的時候，正是房地產(chǎn)市場最為冷清的時候，當時他們也在擔心房子開盤之后會不會銷售困難。不過政府的政策出臺后，趙魯哲懸著的心終于落了地，項目開盤后的銷售數(shù)據(jù)也打消了他之前的擔心。

　　趙魯哲：一期我們537套房子去化非常快。當時內(nèi)部研判大概去化的周期從開盤到清盤，會在半年左右。實際上我們一個月以內(nèi)的去化率達到70%到80%，這個速度超乎我們的預(yù)期。

　　《經(jīng)濟半小時》記者陳先生的父母在山區(qū)農(nóng)村，雖然也有房子，但是那里的教育資源跟市里比還是有一定差距。眼看著孩子一天天長大，陳先生想著在這里買了房子，等到女兒上學(xué)的時候，父母就可以搬到這里照顧。陳先生看中的房子，面積是170多平方米，但是開發(fā)商贈送的面積就接近130平方米。

　　陳先生：這個房子我買的覺得挺心儀的房子，總價290多萬，但合起來平均價格可能才八、九千塊錢。

　　為了去庫存，降低房地產(chǎn)市場壓力，今年2月1日，央行與銀監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布調(diào)整個人住房貸款政策。在不實施“限購”措施的城市，居民家庭首次購買普通住房，首付款比例最低為20%，改善性第二套住房的首付比例最低為30%。2月22日起，國家又調(diào)整了房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的契稅、營業(yè)稅。尤其是對個人購買家庭第二套住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅，面積為90平方米以上的，減按2%的稅率征收契稅。

　　置業(yè)顧問霍然：現(xiàn)在契稅國家政策比較好，今年新執(zhí)行的2月22日開始實施的，原來契稅像你這個已經(jīng)超過144平米了，大約是4%，總房款的4%，那現(xiàn)在降到了2%左右，那你總共契稅從10萬多減到了5萬多，這個是對客戶還是比較有利的。

　　半小時觀察：去庫存需因城施策

　　2016年3月15號，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長陳政高在十二屆全國人大四次會議新聞發(fā)布會上表示，當前國內(nèi)的房地產(chǎn)庫存壓力很大。截至2015年底庫存面積達到了7.18億平方米，同比增長了15.6%；2016年1—2月份庫存又達到了7.39億平方米，增速達到了15.7%。

　　面對高企的房地產(chǎn)庫存，國家出臺了信貸、稅收等多項拉動政策，但由于我國地域廣闊，各地經(jīng)濟發(fā)展、房地產(chǎn)市場差異很大，解決房地產(chǎn)庫存不能僅僅依靠中央的政策，各地需要因地制宜推出適合當?shù)氐姆康禺a(chǎn)政策、措施，這樣有效地做好房地產(chǎn)去庫存這項工作。