人民幣貶值給房企帶來的負面影響正在逐漸顯現。2016年2月25日晚間，港股內房企雅居樂發布盈利預警公告稱，預計2015年止的年度盈利將較2014年度將下降約70%，核心凈利潤則將有可能下降約40%，盈利大幅下降的一個主要原

　　因是人民幣貶值，預計由此帶來的匯兌損失將達到約11億元人民幣。

　　公告披露次日，雅居樂股票大跌7.23%以3.59元收盤。《中國經營報》記者梳理發現，國內背負龐大外幣債務的房企不在少數，在目前房企融資仍不樂觀的情況下，人民幣貶值會將給房企帶來多大的負面影響？

　　雅居樂業績預警

　　2015年雅居樂的業績表現仍然差強人意。根據其公布的銷售數據統計，2015年雅居樂的銷售規模仍然未有突破，全年實際累積預售金額僅442.3億元，未能達到其預期的年度銷售目標。

　　而在規模之外，盈利的快速下滑也成為雅居樂的痛點。根據其盈利預警公告披露的信息，去年公司股東應占溢利下降的主要原因有兩方面。一是平均售價較以往下降導致毛利率下跌；二是2015年下半年以來人民幣貶值給公司帶來了重大匯兌損失，預計截至2015年12月31日止，凈匯兌損失約為人民幣11億元。數據顯示，2015年上半年雅居樂實現的凈利潤也就只有14.03億元左右，這意味著，僅匯兌損失一項就讓雅居樂去年將近半年的利潤化為烏有。

　　“本集團現正檢視融資策略以更好應對中國迅速變化的金融狀況，更詳細的財務數據須在今年3月份刊發的年度業績中公布。”雅居樂方面表示，目前這個損失數據是根據當前資料初步審閱及分析的結果，可能與即將披露的年報數據不同。

　　顯然，大量的外債是雅居樂此次遭遇重大匯兌損失的直接原因。從2014年開始，因債務結構調整的需要，雅居樂成為了對外舉債最多的是香港上市內房企之一。

　　根據記者梳理，僅2014年，雅居樂就有兩筆美元債券融資，其中包括一筆于2019年到期、票面利率為8.375%的5億美元優先票據，一筆為期8個月、總計4.75億美元的定期貸款，此外，雅居樂當年還從恒生銀行、匯豐銀行等處拿到一筆26.65億港元定期貸款融資。截至2014年年末，雅居樂新增的借貸總額達到了256.36億元，其中境內借款占人民幣146.65億元，境外借款占人民幣109.71億元。

　　而進入到2015年5月，雅居樂又與匯豐、渣打銀行、法國巴黎銀行及工銀國際訂立協議，發行了一筆5億美元的五年期優先票據，年息高達9厘。當時，評級機構標普給予這筆固息票據“cnBB”的評級，較雅居樂的長期企業信用評級低一級，以反映其結構性次級風險。果不其然，當年幫助雅居樂渡過危機的這些救命錢如今正瘋狂吞噬著其微薄利潤：自2015年“8·11匯改”后，人民幣至今貶值已逾6%，創下21年來的最大貶值幅度，最終導致雅居樂超過10億元的巨額匯兌損失。

　　“過去兩年雅居樂的境外融資策略稍顯激進，但從其債務結構來看，也是其迫不得已的選擇。”有港股分析師對記者表示，若雅居樂今年不能及時贖回美元債券，匯兌給其帶來的損失恐怕仍將擴大。根據摩根大通中國首席經濟學家朱海斌的預計，今年人民幣還將繼續貶值5%左右。

　　種種跡象表明，雅居樂已經在開始著手調整內外債務的比例。2015年10月22日，雅居樂公告宣布，就有關2019年到期的8.375%優先票據及于2017年到期的6.50%優先票據作出若干建議修訂，以放寬舉債相關的條款。今年1月11日，雅居樂進行了首筆國內融資，就早前獲中國證監會監核準發行的最多16億元人民幣境內公司債券進行發行定價，票面利率定為4.7%，遠低于此前其所借外債的息率。

　　“即使雅居樂有能力提前贖回部分美元債券，其也要付出不菲的利息成本，而雅居樂當前的財務狀況和流動性恐怕還不足以支持其做大規模的贖回。”上述港股分析師認為，人民幣貶值對于雅居樂的負面影響恐仍將持續。

　　人民幣貶值沖擊房企利潤

　　“大部分房地產企業在發美元債的同時并沒有做匯率的風險鎖定，因此一旦人民幣對美元貶值，企業就會承受由匯率帶來的非現金的虧損，這會體現在企業的財務報表上。”針對內房企遭遇的匯兌損失，穆迪房地產行業高級分析師梁鎮邦告訴記者，人民幣的貶值將給房企的報表帶來明顯的沖擊。

　　根據中投證券發布的研究報告顯示，2013年、2014年房地產行業的美元債券融資金額僅次于銀行業，發債企業主要以民營房企為主，而在港上市房企近兩年在本港發行的美元債務總額更是高達約590億美元，當中有45%都將于2018年及2019年到期。不少分析人士均認為，人民幣貶值的將使一些發行美元債券的房企面臨償債壓力增大的風險。

　　根據記者梳理，除雅居樂之外，包括碧桂園、融創、SOHO中國、越秀地產、中國奧園、中駿置業等在內的港股房企都擁有數量不等的外幣債務，人民幣貶值給上述房企帶來的短期影響也開始顯現。

　　在雅居樂之前，越秀地產(00123.HK)也發出了盈利預警，預計2015年止年度盈利較2014年度下降約50%~60%，主要原因也是預期人民幣貶值給公司帶來了約4.5億元人民幣的凈匯兌虧損；而老牌港資房企新世界中國，在最近披露的截至去年6月底的中期業績報告也顯示，報告期內錄得28億元的匯兌損失。

　　“人民幣貶值壓力若維持在5%左右，對在港上市內地房企的業績影響將達到7%，不過，一旦長期貶值幅度加大，房企將以境內發行人民幣公司債和私募債償的方式調整債務結構，”國泰君安分析師劉斐凡認為，人民幣繼續貶值將誘使房企回歸國內融資。

　　事實上，調整內外債務結構確實已經成為目前房企最常用的彌補匯兌損失的方法。據不完全統計，去年8月以來，萬科、中糧、融創、陽光城等內地房企已經陸續公布境內融資計劃，14家上市房企境內融資額度高達648億元。

　　而在內地“找錢”的同時，房企也在加緊提前贖回美元債券：1月7日，融創中國宣布，悉數贖回本金總額為4億美元的所有將于2017年到期的票據，贖回價相當于2017年票據本金額的106.25%；1月25日，寶龍地產亦宣布贖回于2018年到期的2.5億美元優先票據，贖回價相當于其本金額的105.625%，此外，SOHO中國也在2月6日宣布悉數贖回2017年票據，贖回價相等于該等票據本金額的102.875%。

　　但對于那些反應速度相對滯后抑或公司基本面較差，難以在境內實現大額融資的房企而言，這一輪人民幣貶值所帶來的沖擊就不可避免。