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深港樓市的微妙變化:深圳依舊火熱 香港傳來寒意
2016/1/21 8:45:47 來源:中國產業發展研究網 【字體:大 中 小】【收藏本頁】【打印】【關閉】
核心提示: 1月的深圳,空氣中透著一絲絲冷意。地產中介小王和往常一樣,早早起床準備跨過深圳河,到香港上班。對他來說,這只是被高房價逼出來的每天例行來往,但他已經察覺到:深1月的深圳,空氣中透著一絲絲冷意。地產中介小王和往常一樣,早早起床準備跨過深圳河,到香港上班。對他來說,這只是被高房價逼出來的每天例行來往,但他已經察覺到:深港兩地樓市正發生著微妙的變化。
深圳依舊火熱
2015年,全球資本市場的動蕩讓投資者警惕起來,樓市也是一樣。但在深圳,無論是新房還是二手房,深圳過去這一年的房價漲幅將上海、北京和廣州遠遠拋在了身后,在全國普遍低增長甚至負增長的情況下依然一枝獨秀,遙遙領先,個別片區二手房價格在一年內甚至翻倍。
據國家統計局最新公布的數據顯示,去年12月70個大中城市新建商品住宅價格環比綜合平均漲幅與上月相同,由于各城市供需狀況各不相同,城市間房價分化現象仍非常明顯。一線城市和部分熱點二線城市房價上漲較快,環比漲幅明顯高于其他城市;其余二線城市環比較為平穩;大部分三線城市仍然處于庫存逐步消化階段,環比仍在下降。與這形成鮮明對的是,根據深圳中原研究中心的數據顯示,2015年深圳全市二手住宅共成交約1064萬平方米,與2014年相比增長118%。二手房全年成交均價提升了59%,達到每平方米48239元。
其實,現在市場上對2016年深圳樓市趨于謹慎的觀點不在少數。有研究機構認為,當前經濟現狀已經接近2008年金融危機的水平,一旦數據繼續走差,深圳樓市也難獨善其身,樓市將受其拖累。然而,進入2016年之后,不少購房者還停留在房價高增長的慣性里,在房產投資路上越走越遠。
雖然臨近春節,但深圳許多新開盤項目繼續上演“千人搶房”、“日銷八成”等壯觀場面。在剛剛過去的周末中,深圳樓市又現瘋狂搶房現象。一個位于龍華觀瀾片區的樓盤開盤,近3000人冒雨搶房,每平米均價3.5萬元基本售罄。對于2016年深圳樓市,多數機構依舊持有信心。美聯物業全國研究中心預計,深圳房價仍會持續上漲,但比較2015年的暴漲而言無疑應將溫和很多,預計一手住宅成交均價將呈波動性上漲,總體漲幅在10%左右,二手房價格漲幅在10%至15%。
“以前都說深圳房價遲早追平香港,都覺得遙不可及,沒想到很快就要實現了。”小王笑說,“都說北上廣不相信眼淚,深圳人則開始有點不相信房價了。”在香港工作的小王之所以選擇在深圳羅湖居住,就是為了躲避香港的高房價和高房租,加之自己在香港北區上班。3年前,他在羅湖區文錦渡口岸附近買下了一套一室一廳,當時才每平方米20000元出頭,如今已經接近每平方米6萬元。“只怪自己當時買的太小了,在香港這樣的房價漲幅也是望塵莫及,而且這個價格在香港北部地區也可能買到二手房了。”
香港傳來寒意
作為地產中介人士,深圳房價在去年的飆漲讓小王也看不懂。這邊仍在高歌猛進,但對于深圳河另一邊的香港,仍在高位的樓市似乎已經出現一些不一樣的聲音。
2016年伊始,許多關于香港樓市的“壞消息”傳來。香港差餉物業估價署最新數據顯示,香港私人住宅樓價指數在連續兩個月下跌后,去年11月落于293.4的低位,創下自去年3月以來新低。香港特別行政區行政長官梁振英近日多次在公開談話中表示,近來房屋供應明顯增多,樓價和租金開始回落。據香港媒體報道,今年年初香港長和集團主席李嘉誠在出席集團周年晚宴前稱,今年香港的商業環境正在變得更加艱難,香港房價下跌10%也沒什么特別的。
據美聯物業提供的香港樓價走勢圖,從去年8月開始,香港樓市就開始出現向下的趨勢,到去年12月建筑面積的平均尺價已從去年8月的8740港元跌至8190港元。
的確,在小王看來,最近幾個月的成交有所減少。“我都有點羨慕在深圳的同事,深圳樓市的投資需求相當旺盛。以前說香港的房子買不起,現在深圳的房價即使對于香港的普通工薪階層,也不是一件容易的事。”
歐洲投行里昂證券在一份報告顯示,香港房價在2015年最后一個季度下跌了7.5%。香港樓市從去年第三季度起氣氛轉淡,住宅價格與成交量雙雙下跌,二手房交易量更是連續多月在低位徘徊。此外,香港地產商的“價格戰”可能會推動香港房價在今年第一季度跌幅達到8%,且在全年達到10%的跌幅。還有很多分析機構在看空香港房價。倫敦房地產咨詢機構KnightFrank預期,今年香港的豪宅價格將下跌,將取代新加坡成為豪宅市場里表現最差的城市。市場也預期,香港政府會放松購房政策來刺激房市,美銀認為相比調整印花稅,降低首付比例可能性更大。
對此,美聯集團發展與研究部董事劉嘉輝對記者表示,未來供應量增加、香港跟隨美聯儲加息的可能性較大、經濟環境轉弱、但香港政府樓市調控“辣招”不會輕易解除,這些因素都會影響今年香港樓市的表現,預計今年香港二手樓市場會出現10%的跌幅。
哪里才是家?
夜幕降臨,小王又跨過深圳河回家。不過,每天奔波于深港之間,讓小王產生這樣一個想法:把深圳的房子賣了,回香港買房。
“但香港房價不是在下跌嗎?”記者問到。
“深圳房價的確漲得太猛,相對于內地,香港貸款利率比較低。相對股票而言,房屋始終是一項風險較低的投資,因此即使現在樓價明顯下跌,仍有不少港人會將資金投放樓市。”小王如是說。
據美聯物業的數據,盡管樓價出現回調,一套位于屯門的397平方英尺單位剛剛以220萬港元成交,200萬港元的成交重現屯門區。據悉,原業主在2002年以60萬港元買入該單位,物業升值約2.7倍。如果從租金回報率來看,香港一般二手房的租金回報率的確比深圳普通二手房普遍要高。從深圳到香港從事動漫工作的陳先生對記者表示:“要是有足夠的首付在香港一定要買房而不要租房。我在香港北角租的一套450平方英尺的單位,租金要16000港元,買的話大概550萬港元,租金回報率依舊有3.8%左右。”記者在位于深圳中心區的福田彩田片區采訪時發現,一套50平方米的小兩房月租金達到5000元左右,但售價高達310萬元,回報率不到2%。
“不過,內地買家去香港買房要交高額的印花稅,加之經濟大環境,我還是要考慮考慮要不要在香港買房。”陳先生說道。
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