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北京新房價(jià)格同比上漲9.9% 2016年豪宅化趨勢加快
2015/12/29 8:34:16 來源:中國產(chǎn)業(yè)發(fā)展研究網(wǎng) 【字體:大 中 小】【收藏本頁】【打印】【關(guān)閉】
核心提示: 歲末“盤點(diǎn)季”,各城市一年的房價(jià)走勢又浮出水面。從機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來看,剛過去2015年,北京樓市,依然表現(xiàn)出量價(jià)齊漲的市場特征。偉業(yè)我愛我家市場研究院12月27歲末“盤點(diǎn)季”,各城市一年的房價(jià)走勢又浮出水面。從機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來看,剛過去2015年,北京樓市,依然表現(xiàn)出量價(jià)齊漲的市場特征。
偉業(yè)我愛我家市場研究院12月27日提供給《第一財(cái)經(jīng)日報(bào)》的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,2015年,北京市新建商品住宅網(wǎng)簽量約為10.26萬套,比2014年同期大幅上漲36.7%。而價(jià)格方面,今年北京新房成交均價(jià)為2.72萬元/平方米,與2014年同期相比上漲9.9%。
與此同時(shí),與去年下半年業(yè)界預(yù)計(jì)的一樣,2015年還是名符其實(shí)的“豪宅入市高峰年”和“地王頻出年”。雖然土地出讓宗數(shù)與面積均創(chuàng)階段性新低,但在各大“地王”抬升下,土地出讓金出現(xiàn)大“豐收”。來自亞豪機(jī)構(gòu)的分析稱,開發(fā)商在付出高昂土地出讓金成本的同時(shí),由于各類配建的擠占,所能進(jìn)行商業(yè)操作的普宅用地面積卻大幅減少,這也激發(fā)著北京住宅市場豪宅化趨勢腳步的不斷加快。
五環(huán)內(nèi)漲得快
偉業(yè)我愛我家市場研究院發(fā)現(xiàn),分地段來看,今年北京各環(huán)線新建商品住宅市場表現(xiàn)出明顯的差異,北京五環(huán)外已是新建商品住宅成交絕對主戰(zhàn)場,2015年五環(huán)外成交面積占比達(dá)90%。成交均價(jià)方面,受供需不均衡以及五環(huán)內(nèi)住宅趨高端化影響,五環(huán)內(nèi)價(jià)格漲勢較大,2015年三四環(huán)之間、以及四五環(huán)之間成交均價(jià)漲幅最大,分別上漲37.6%、46.4%。
針對北京市住宅新房市場量價(jià)齊漲的原因,偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉對記者分析,2015年房地產(chǎn)市場正式進(jìn)入政策寬松期,有效刺激了市場需求釋放。他認(rèn)為,“量漲”的原因主要有以下幾個(gè)方面,首先是金融貨幣政策穩(wěn)健趨寬松化,直接利好短期樓市成交;其次,個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅“5改2”,直接利好二手房成交的同時(shí),也刺激了改善型需求入市,間接提升了新房成交量;三是二套房首付貸由原來的七成首付比例降低為四成,實(shí)際上是降低了客戶購買二套房的入市門檻,鼓勵(lì)改善型客戶入市,能夠有效刺激支付能力稍差的一批準(zhǔn)意向客戶果斷出手。
價(jià)格的上漲也是多種因素交匯的結(jié)果。胡景暉稱,隨著2015年北京新房成交量的提升,開發(fā)商對市場未來信心提升,定價(jià)的主動(dòng)權(quán)增強(qiáng),收回或減少降價(jià)促銷策略,這是價(jià)格上漲的原因之一。此外,他提到,2015年北京大量高價(jià)盤入市,在統(tǒng)計(jì)結(jié)構(gòu)上顯著拉高了住宅均價(jià)。此外,2015年土地供地減少,“僧多粥少”,優(yōu)質(zhì)地塊高價(jià)成交,影響周邊新房定價(jià)并且提升客戶對未來的預(yù)期,2015年豐臺(tái)、大興、昌平、門頭溝等住宅用地樓面價(jià)全面提升,“面粉高過面包”帶動(dòng)開發(fā)商提升新房定價(jià)水平。
針對2015年和2016年全國樓市的變化和趨勢,在12月15日的2015騰訊智慧地產(chǎn)高峰論壇上,騰訊研究院房產(chǎn)研究中心高級研究員吳衛(wèi)東表示,2015年中國房地產(chǎn)市場是典型的政策性市場,有些城市出現(xiàn)了報(bào)復(fù)性上漲,有的城市依然很低迷。據(jù)他判斷,由于供求關(guān)系的改變,2016年一二線城市由于需求方的驅(qū)動(dòng),而會(huì)使得整個(gè)房價(jià)趨于穩(wěn)定,但不太可能再出現(xiàn)報(bào)復(fù)性拉升,而三四線城市還將因?yàn)楣┣箨P(guān)系難以逆轉(zhuǎn),而保持持續(xù)低迷。
豪宅高峰年
在偏遠(yuǎn)一些的新房和公司附近的二手房之間,在北京一家金融結(jié)構(gòu)供職的宋莉和男友糾結(jié)了一陣,選擇了前者。這意味著,她未來上班即便坐地鐵也需要一個(gè)小時(shí)左右的時(shí)間,不僅如此,每平米超過4萬元的價(jià)格,買下130多平米、總價(jià)近600萬元的房子,對于這對年輕情侶而言,不是件輕松的事情。
宋莉選擇的婚房位于南四環(huán),屬于豐臺(tái)區(qū)。從前由于環(huán)境、醫(yī)院學(xué)校配套等限制,南三環(huán)外的地段在北京是個(gè)相對的房價(jià)洼地,然而,今年豐臺(tái)多宗地段入市,不少地塊拍出的樓面價(jià)超過了周邊二手房價(jià)格。宋莉告訴本報(bào)記者,當(dāng)發(fā)現(xiàn)她有些猶豫時(shí),樓盤置業(yè)顧問對她說:“旁邊剛拍的那塊地樓面價(jià)都到5萬了,未來都是10萬起價(jià)的豪宅。”這句話讓宋莉下定了決心:買下這個(gè)未來將被豪宅包圍的中高端樓盤。
于北京而言,2015年毫無疑問是豪宅入市高峰年。來自偉業(yè)我愛我家市場研究院的報(bào)告稱,受2015年成交高價(jià)地影響,五環(huán)內(nèi)泛豪宅化基本形成,也將從統(tǒng)計(jì)結(jié)構(gòu)上提升北京整體住宅價(jià)格水平。如果剔除2015年新入市的高端豪宅對房價(jià)的影響,如萬柳書院、北京壹號院、使館壹號院、西宸原著、中糧瑞府等頂豪項(xiàng)目統(tǒng)計(jì)結(jié)構(gòu)上的影響,2015年新房成交均價(jià)為2.68萬元/平米,同比上漲8.6%。
從北京住宅庫存來看,在2015年市場供需基本平穩(wěn)態(tài)勢下,北京市場庫存基本保持2014年高位,去庫存壓力尚大。與此同時(shí),北京的豪宅庫存也不容小覷。胡景暉對記者指出,前幾年政策限制致使北京豪宅的原有庫存壓力較大,如今政策放開、供給釋放,明年豪宅將集中入市,供應(yīng)量巨大;而目前的改善型需求偏向緊湊型、中低價(jià),與豪宅并不匹配,市場的消化能力有限。因此,他認(rèn)為,2016年豪宅的銷售壓力會(huì)加大,在樓市整體庫存較大的背景下,房價(jià)漲幅也將有限。
盡管如此,北京的高價(jià)地仍層出不窮。最近的12月23日,大興區(qū)舊宮鎮(zhèn)一地塊出讓,這也是12月份來首宗商品住宅用地,拍賣現(xiàn)場吸引了包括金隅、中鐵建、中鐵、龍湖首開等在內(nèi)的7家房企現(xiàn)場競爭。經(jīng)過31輪廝殺,最終該地塊以44.2億元的總價(jià)為中鐵置業(yè)取得,溢價(jià)率61%。據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)測算,該地塊商品住宅部分折合樓面價(jià)3.6萬元/平方米,這一樓面價(jià)已經(jīng)突破去年中鐵建舊宮地塊最高價(jià),成為該區(qū)域單價(jià)“地王”,這也是北京2015經(jīng)營性用地當(dāng)中第26宗樓面價(jià)超過3萬元/平方米的地塊。截止當(dāng)天,2015年北京土地出讓金總額已超過2000億元,達(dá)到2017.25億元。
對此,亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫分析認(rèn)為,2015年雖然土地出讓宗數(shù)與面積均創(chuàng)階段性新低,但是土地出讓金卻出現(xiàn)大“豐收”,這其中各大“地王”貢獻(xiàn)不小。但是開發(fā)商在付出高昂土地出讓金成本的同時(shí),由于各類配建的擠占,所能進(jìn)行商業(yè)操作的普宅用地面積卻大幅減少,這也激發(fā)著北京住宅市場豪宅化趨勢腳步的不斷加快。
面對明年在北京豪宅市場可能遇到的機(jī)會(huì)和挑戰(zhàn),房企將采取何種營銷策略來應(yīng)對?對此,融創(chuàng)北京區(qū)域公司副總經(jīng)理樓艷青在出席論壇時(shí)表示,對于項(xiàng)目而言,產(chǎn)品和品質(zhì)是根本,營銷是錦上添花,產(chǎn)品做好、品質(zhì)到位,銷售額自然就上升。泰禾集團(tuán)總裁助理沈力男也認(rèn)為產(chǎn)品是根本,他說,沒有好產(chǎn)品一定沒有好營銷,好的產(chǎn)品不僅有差異化,均衡性,還有特長和情懷。
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