近日有媒體報道，在剛剛過去的11月，上海單價10萬元以上的頂級豪宅成交490套，超過了過去3年的成交總和。2015年可謂是豪宅市場的“大年”。

　　事實上，這一現象只是今年北上廣深等特大城市“豪宅熱”的一個縮影。根據中國房產信息集團（CRIC）的統計，截至11月，在京滬深三個一線城市，“10萬+”的頂級豪宅成交量分別增長了54.1%、178.4%和166.5%，平均增幅是普通商品住房的2倍。

　　哪些人買走了這些豪宅呢？CRIC數據顯示，從年齡和身份上來看，30~50歲的客戶是主力，占比達57.6%，主要由企業主、明星或社會名流構成；20~30歲的新生代異軍突起，占比21.4%，主要由企業主的下一代構成。

　　豪宅之所以熱銷，主要是由于傳統經濟“去產能”和“去杠桿”已呈倒逼之勢，而新經濟（互聯網、高科技等）在體量上、動力上還未成長到能填補增長空白的程度。于是，經濟增速“下臺階”疊加轉型困境，部分企業主退出了實體經濟。同時，“穩增長”寬松政策釋放出的資金要尋求既能防止貶值風險，又能獲得平均收益率的投資品種。

　　盡管樓市已告別10年“黃金時代”，但其體量（開發投資、銷售規模）相比2008年仍增長了2~3倍，上下游60多個行業及國民經濟無法容忍其快速下滑。在經濟轉型和財稅改革到位之前，樓市“托底”經濟、“緩沖”財政下滑的功能將會維持一段較長的時期。由此，在經濟下行階段、轉型陣痛期，樓市也就成了防御性投資的最佳品種之一。

　　目前，我國城市2.7億外來人口中的50%集中在前50大城市，而包括北上廣深在內的十大城市又集中了這50%中的約80%。未來新型城鎮化著重于解決外來人口“市民化”問題，這意味著北上廣深等城市未來人口、資源和產業集聚的程度將進一步提升，住房需求的潛力和支付能力依然很強。因此，投資這些城市的房子，特別是具有稀缺屬性的豪宅無疑是一個好的選擇。

　　從區位來看，公共資源集中的中心城區、舊改升級區域、自貿區等現代服務業重點區域，都是各路資金“熱捧”、升值趨勢長期被看好的豪宅投資區。

　　國際經驗顯示，特大城市核心區域的豪宅不僅為本區域富人所青睞，也為國內外高凈值人群所青睞。特別是在經濟下行時期，避險資金更是趨之若鶩地進入這些豪宅市場。而且，特大城市嚴控土地供應，意味著單位空間內的價值將進一步提高，具有低密度、獨特景觀、優質公共配套、歷史文化價值和國際服務取向等稀缺屬性的房屋價格上漲更快。

　　目前，購房成本（利率、稅費）已降至歷史最低，意味著政策極其鼓勵大家去購房，而價值越高的房屋，享受到的政策利好就越多。與此同時，北上廣深同時進入了用地空間“負增長”時期，以舊改提升區域功能和釋放空間已付諸實踐。因此，城市單位空間的產值將在未來進一步提升，而核心區域占據稀缺資源、容積率更小的豪宅將以更大的空間享受更多的溢價。

　　正是基于以上考慮，近年來特大城市“地王”頻出，豪宅供應越來越多。可見，市場對于中心區稀缺地塊前景非常樂觀，這也給未來豪宅價格上漲增添了新的預期。

　　但正是在這樣市場持續“高燒”的背景下，投資者更需要保持高度的冷靜和清醒，要對自己投資特大城市豪宅市場的策略進行反復的推演，以確定決策是保險的，能夠真正起到保值增值的作用。

　　近一段時期特大城市地價上漲超過房價漲幅，地王頻繁出現，這代表未來豪宅供應會越來越多。但由于對投資機會、資金成本敏感，市場“小眾”，豪宅需求的持續性不如普通商品住房。

　　盡管各方因素促成了2014年以來豪宅需求快速釋放，但也存在著泡沫化的傾向，一旦其他投資品種能產生穩定回報的預期，豪宅需求必然會回調。

　　同時，2013年以來，特大城市集中了大量“地王”，這些地王將造成2016年豪宅供應繼續攀升，或加劇豪宅市場的供求失衡。而本身并不具備特別稀缺資源屬性的豪宅，則可能面臨一定的市場風險。

　　總之，未來要防范豪宅投資風險，建議從分享特大城市長期投資溢價的角度去投資和持有豪宅。

　　（原標題：李宇嘉：投資者對上海“豪宅熱銷”應有“冷思考”）

　　作者為深圳市房地產研究中心研究員李宇嘉