導(dǎo)語(yǔ)

　　一個(gè)北京白領(lǐng)手中如果有一套100㎡的住宅，那么他將可以少奮斗31-47年。

　　瑞銀最新發(fā)布的“全球房地產(chǎn)泡沫指數(shù)”報(bào)告顯示，全球頂尖城市的房地產(chǎn)泡沫風(fēng)險(xiǎn)陡峭攀升。瑞銀在報(bào)告中指出，泡沫指數(shù)超過(guò)1.5就意味著該市房地產(chǎn)有泡沫風(fēng)險(xiǎn)。歐洲城市所有房地產(chǎn)超過(guò)了合理估值，其中倫敦房市是歐洲最被高估的市場(chǎng)，也是全球樓市泡沫風(fēng)險(xiǎn)最大的城市，中國(guó)香港緊隨其后。

　　瑞銀“全球房地產(chǎn)泡沫指數(shù)”通過(guò)對(duì)包括房市當(dāng)前估值和歷史軌跡等五個(gè)不同指標(biāo)，諸如入房?jī)r(jià)收入比和房?jī)r(jià)租金比等，對(duì)房地產(chǎn)泡沫風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行追蹤。報(bào)告的作者克勞迪奧·薩普特里與馬蒂亞·霍澤伊認(rèn)為，香港和倫敦等城市的房?jī)r(jià)“從根本上來(lái)說(shuō)是不合理的”。這些城市的基準(zhǔn)指標(biāo)，比如說(shuō)房?jī)r(jià)收入比和房?jī)r(jià)租金比，都已觸及歷史高點(diǎn)。

　　倫敦：?jiǎn)柖θ�球“最不�?shí)惠”城市

　　根據(jù)“全球房地產(chǎn)泡沫指數(shù)”，在世界各大金融中心之中，倫敦的房地產(chǎn)泡沫風(fēng)險(xiǎn)評(píng)分是最高的，為1.88，是全球樓市泡沫風(fēng)險(xiǎn)最大的城市。房?jī)r(jià)收入比和房?jī)r(jià)租金比均觸及有史以來(lái)最高水平。

　　英國(guó)最大房產(chǎn)搜尋網(wǎng)站Rightmove的數(shù)據(jù)顯示，10月倫敦樓市賣(mài)方平均報(bào)價(jià)上漲1.6%，超過(guò)63萬(wàn)英鎊（約610萬(wàn)人民幣）。英國(guó)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，目前倫敦房屋均價(jià)將近是英國(guó)平均工資的10倍，倫敦房屋均價(jià)約為52.5萬(wàn)英鎊。考慮到英國(guó)實(shí)際平均收入水平自2007年以來(lái)下降了7%，倫敦房地產(chǎn)市場(chǎng)房?jī)r(jià)收入偏離度“甚至更為嚴(yán)重”。

　　瑞銀表示，國(guó)外對(duì)倫敦房產(chǎn)的需求以及避險(xiǎn)需求是估值過(guò)高的主要原因。全球地緣政治風(fēng)險(xiǎn)和亞洲城市過(guò)高的房產(chǎn)估值把倫敦房?jī)r(jià)推到了一個(gè)新高度。此外，國(guó)內(nèi)買(mǎi)家也促進(jìn)了價(jià)格上漲。政府的“購(gòu)房援助計(jì)劃”（HelptoBuy）也刺激了需求增長(zhǎng)。

　　香港--房產(chǎn)泡沫全球第二

　　根據(jù)“全球房地產(chǎn)泡沫指數(shù)”，在世界各大金融中心之中，香港的房地產(chǎn)泡沫風(fēng)險(xiǎn)評(píng)分排在第二位，為1.67。在過(guò)去時(shí)間內(nèi)，香港實(shí)際房?jī)r(jià)出現(xiàn)巨大波動(dòng)，曾出現(xiàn)過(guò)高達(dá)兩位數(shù)的年度增長(zhǎng)，也出現(xiàn)過(guò)零增長(zhǎng)。房?jī)r(jià)收入比達(dá)到創(chuàng)紀(jì)錄高位，為21%，而房?jī)r(jià)租金比也觸及不可持續(xù)的水平，為33%。

　　香港樓價(jià)高、房租貴。在全球房?jī)r(jià)最貴地區(qū)排名中，香港位居第一，其最高房?jī)r(jià)可達(dá)到每平方米12萬(wàn)美元，面積很小的房子，動(dòng)輒就要數(shù)百上千萬(wàn)港元。二手房平均每平方米要賣(mài)10萬(wàn)港元以上，面山、望海等景觀較好的戶型更直沖每平方米20萬(wàn)港元。香港租金也貴到離譜，三房一廳，月租要4萬(wàn)多港元。房?jī)r(jià)是套在香港普通民眾頭上的枷鎖，成為不少民眾頭痛的問(wèn)題之一。

　　香港房?jī)r(jià)超高、房子奇小的主要原因，是可用于建房的土地嚴(yán)重短缺，這就導(dǎo)致香港新房供應(yīng)嚴(yán)重不足。另一障礙是社會(huì)共識(shí)難建立。有些政治力量刻意阻撓特區(qū)政府施政，利用開(kāi)發(fā)土地時(shí)的咨詢及法定程序來(lái)阻撓項(xiàng)目。另外，內(nèi)地投資客大量涌入香港，也成為推高香港房?jī)r(jià)的重要力量。

　　面對(duì)高房?jī)r(jià)，香港人想的辦法是提高容積率，樓房建高，戶型設(shè)計(jì)節(jié)約空間，將房子盡可能變小，住進(jìn)去更多人。所以出現(xiàn)很多迷你戶型，30平米塞進(jìn)一家三口很是常見(jiàn)。

　　美國(guó)房?jī)r(jià)更公平？

　　頗耐人尋味的是，美國(guó)的金融中心，包括紐約和波士頓，都處于合理估值狀態(tài)，芝加哥與歷史軌跡相比甚至是被低估的，應(yīng)有提升空間。舊金山得益于外需和快速增長(zhǎng)的硅谷經(jīng)濟(jì)，房?jī)r(jià)略有泡沫。不過(guò)，德意志銀行在報(bào)告中表示，即使在美國(guó)，泡沫也見(jiàn)端倪。商業(yè)房產(chǎn)的價(jià)格超過(guò)上一個(gè)峰值的13％，而農(nóng)地價(jià)格在過(guò)去十年翻了一番。

　　雖然瑞銀最新發(fā)布的報(bào)告指出的是全球范圍內(nèi)的整體房地產(chǎn)泡沫風(fēng)險(xiǎn)，但是不同地區(qū)和城市的估值風(fēng)險(xiǎn)也不盡相同。面對(duì)亞洲地區(qū)房產(chǎn)的高估值，來(lái)自亞洲的投資者將目光投向了歐洲的金融中心。相比較而言，亞太地區(qū)的城市現(xiàn)在大多被不同程度地高估。