上海再出地王

　　對拍得新江灣地王的信達地產而言，考慮到背靠信達資產這家實力雄厚的金融公司，73億元的總價并非高得離譜。然而4.9萬元/平方米的樓板價，比2015年該區域內新房平均售價還高出3000元。業界認為，售價賣不到8萬元/平方米以上，項目能否賺錢將很成問題。

　　“新江灣城區域商品房的成交均價近幾年幾乎維持了2010年的價格水平。2010年該區域成交均價4.1萬元/平方米，2015年的均價4.6萬元/平方米。”鏈家地產分析師陸騎麟表示。

　　房企在上海瘋狂拍地，一定程度反映出近期土地市場持續升溫的走勢。利率不斷走低的背景下，資產如何跑贏CPI，使房價上漲的市場預期越來越強。

　　“瘋狂”的樓板價

　　11月25日，信達地產以72.99億元的價格，拍得上海楊浦區新江灣城一幅地塊。值得注意的是，被指初始出讓總價過高、項目大戶型所占比例較高，10月中旬新江灣地塊曾被政府緊急叫停。

　　經過調整之后，政府要求該地塊開發中小套型的比例不得低于60%。按調整后的方案，90平方米以下的中小套型普通商品住宅建設規模不少于5.93萬平方米，套數不少于660套。

　　雖然出臺了如此嚴苛的開發條件，然而一個半月后再次出讓，開發商對該地塊的追逐不但沒有使土地價格降溫，反而使價格被進一步追高。

　　“又是一塊面粉貴過面包的土地。”中原地產分析師盧文曦如是評價。

　　從地塊周邊在售項目的情況來看，中建大公館的成交均價約5萬元/平方米，華潤橡樹灣的成交約6萬元/平方米。信達地產拿地的成本價，已接近在建新房的銷售價。

　　另據中原地產的數據，今年新江灣區域新房的平均成交均價為4.6萬元/平方米。信達地產所拍4.9萬元/平方米的樓板價，比該區域新房今年的平均成交價還要高3000元/平方米。

　　業界認為，如果按信達所拍樓板價來推算，該項目未來的成本價至少要賣到8.3萬元/平方米以上才可能賺錢。然而目前板塊內新房的均價還不到5萬元/平方米，這與信達所要達到的成本價之間有相當大的落差。

　　“總價高不算什么，關鍵是單價高。目前這個單價在這一區域，真的是太瘋狂。”一位不愿具名的分析師說。

　　不過對于有著金融背景的信達地產來說，錢并非其所要擔心的因素。

　　10月底信達資產設立了總規模超過51億元的信達城市發展基金，用于投資城市舊改、安居型商品房項目、房企并購類項目。11月24日，信達地產披露用于投資房地產領域的私募基金額度由此前的40億元，增加至80億元。

　　盡管“不差錢”，然而政府對開發所做出的至少開發六成小戶型的硬性規定，還是讓人為信達地產的贏利捏了把汗。

　　盧文曦指出，新江灣地區的新房多數為大戶型。雖然在區域里，小戶型的確能形成一定的錯位競爭。可今年上海90平方米以下小戶型的平均成交均價，只有2.3萬元/平方米。

　　“成本價和購買人群之間的落差太大。有多少剛需買家能承受這樣的產品，前景不容樂觀。對信達來說，未來怎么做產品、如何營銷、降低財務成本，幾乎每個環節都在考驗開發商。”盧文曦說。

　　土地市場持續升溫

　　新江灣地王受到開發商瘋狂追逐，只是近期土地市場不斷走高的一個側影。福州、南昌近日也先后拍出地王。

　　11月18日融僑聯手陽光城以51.5億元的價格，拍下了福州海峽奧體中心一幅總面積約320畝的土地，樓板價近1.6萬元/平方米。

　　該地塊不但創下了福州倉山區住宅項目的最高樓板價最高紀錄，也成為今年福州的總價地王。而51.5億元的總價，也成為福州土地拍賣史上總價第三貴的土地。

　　不只是福州，南昌的土地價格近期也漲得相當離譜。

　　經過近一個小時的激烈競價，四川藍光11月17日以6.28億元的高價拍得江西省南昌市朝陽新城一幅土地。雖然總價不高，然而1027萬元/畝的單價較503萬元/畝的起始價翻了一倍還多，并刷新了朝陽新城的單價地王紀錄。

　　江蘇一家房企高層告訴記者，包括南京、蘇州、杭州等城市，土地價格都出現了程度不同上揚的態勢。而開發商的心態卻很奇怪，沒有冷眼旁觀，反而加快了購置土地的步伐。

　　開發商對未來走勢由空看多，則是助漲此輪土地市場持續升溫的直接原因。

　　一家全國房企副總裁向記者表示，土地價格又開始漲了，而且可能會持續比較長的一段時間。“上半年房子也不怎么好賣，一些同行已經在想著要賣掉一點項目來減輕壓力了。但三季度以后情況不對了，那些想轉讓項目的，要么不賣了，要么提了價格。因為很多同行都認為，明年將有一波上漲的行情。如果現在仍按以前的價格轉讓股權，并不合算。而在土地市場上，則表現為土地價格持續升溫。如果一些市場的供地計劃很少，對優質地塊的追逐近乎瘋狂。”上述人士說。

　　在萊坊國際研究總董事楊悅晨看來，開發商之所以在土地價格居高不下的情況下仍然追高，源于房價可能會迎來新一波上漲的市場預期。

　　“有人說經濟不好，房價怎么漲得起來。但問題也許就在這兒。經濟不好，更需要房地產拉動。目前利率已經非常低了，接下來可能會繼續走低。今年的股災讓很多人再次看到股市的高風險，而出于財富保值的目的，很多人購房置業的需求會出現很大的增長。相當一部分人資產的配置，將放在房地產上。升值目的也許在其次，保值則可能是更重要的。”楊悅晨指出，市場的這種變化信息，一定程度上也被部分敏銳的開發商所捕捉到。而這才是土地市場持續升溫更深層次的原因。（來源：華夏時報 王海春）