北京2011年限購(gòu)之初，商住公寓市場(chǎng)曾一度賣的非常火爆，山西商人一口氣買下一層樓的交易事件并不讓業(yè)界意外。但當(dāng)市場(chǎng)逐漸“冷靜”下來，隨著供需結(jié)構(gòu)的變化，近兩年來北京商住公寓一直難以突圍，尤其產(chǎn)權(quán)年限越來越少之后，商住市場(chǎng)庫(kù)存更加難以消化。

　　不過，史上最嚴(yán)的“限購(gòu)令”降臨通州，加之北京近一個(gè)月時(shí)間地王頻出，投資客重新將目光瞄準(zhǔn)了商住公寓產(chǎn)品，尤其在通州板塊，商住公寓產(chǎn)品成交價(jià)輕松達(dá)到3.6萬元∕平方米，而商業(yè)甚至高達(dá)7.2萬元∕平方米。

　　近日，《證券日?qǐng)?bào)》記者在通州運(yùn)河核心區(qū)商住、商業(yè)項(xiàng)目“集中營(yíng)”實(shí)地走訪發(fā)現(xiàn)，項(xiàng)目案場(chǎng)來訪人數(shù)確實(shí)很多。在近日開盤的保利大都匯項(xiàng)目銷售中心，記者發(fā)現(xiàn)，開放式沙發(fā)、休息區(qū)都坐滿了看房的人，銷售員正在為兩組購(gòu)房者講解沙沙盤，而且其中不乏對(duì)項(xiàng)目寫字樓感興趣的大客戶。

　　通州商鋪賣到“7萬元+”高價(jià)

　　《證券日?qǐng)?bào)》記者多次在通州運(yùn)河核心區(qū)調(diào)研發(fā)現(xiàn)，在運(yùn)河沿線已經(jīng)聚集了保利、富力、遠(yuǎn)洋、綠地等多家全國(guó)大型開發(fā)商，而其所拿土地的性質(zhì)多為金融性用地，涉及的規(guī)劃業(yè)態(tài)以寫字樓、商業(yè)以及商住公寓等為主。

　　目前來看，上述多個(gè)項(xiàng)目正處在開工建設(shè)當(dāng)中，圍擋嚴(yán)密，周邊居民樓并不密集，但道路交通較為方便。此外，極少數(shù)項(xiàng)目拿到預(yù)售證開始銷售，其中保利地產(chǎn)所開發(fā)的保利大都匯屬于率先入市的項(xiàng)目之一。

　　“整體通州運(yùn)河核心區(qū)板塊大概有400多萬平方米的地上規(guī)模，但現(xiàn)在具備開工條件的10%都不到。”保利大都匯相關(guān)負(fù)責(zé)人向《證券日?qǐng)?bào)》記者透露，“我們這兩塊地是今年年初的時(shí)候拿到開工證的，大概7萬-8萬平方米，開發(fā)速度較快”。

　　有消息人士向《證券日?qǐng)?bào)》記者透露，作為保利進(jìn)駐通州的第一個(gè)項(xiàng)目，也是緊鄰運(yùn)河的核心區(qū)商業(yè)藝術(shù)綜合體項(xiàng)目，11月8日開盤單日認(rèn)購(gòu)高達(dá)12億元，與今年商住公寓排行前五位項(xiàng)目在前10個(gè)月的簽約額基本相當(dāng)。

　　更重要的是，該人士進(jìn)一步向本報(bào)記者透露，在此次日銷的12億元銷售額中，主要是三種業(yè)態(tài)貢獻(xiàn)的，且其均價(jià)都超過3.6萬元∕平方米，其中，寫字樓與商住公寓成交價(jià)約為3.6萬元∕平方米，而商鋪售價(jià)高達(dá)7.2萬元∕平方米。

　　而記者在調(diào)查中也發(fā)現(xiàn)，通州目前開售的商住公寓均價(jià)大多數(shù)都遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過3萬元∕平方米，個(gè)別項(xiàng)目成交價(jià)甚至超過4萬元∕平方米。

　　“通州運(yùn)河核心區(qū)的商業(yè)資產(chǎn)比較稀缺，體量不大，升值潛力比較大，如果我有資金，我也會(huì)投資的。”一位長(zhǎng)期關(guān)注該項(xiàng)目人士向本報(bào)記者直言。

　　對(duì)此，亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅向記者表示，保利大都匯所處的新城核心區(qū)經(jīng)過年中數(shù)月的去化，目前已是“一房難求”，特別是不限購(gòu)的商住公寓，更是只有這一個(gè)新項(xiàng)目獲得預(yù)售許可證，允許開盤入市，而新城核心區(qū)還有華遠(yuǎn)、綠地開發(fā)的多個(gè)商住公寓項(xiàng)目均在上半年就已開始蓄客，客戶基數(shù)大，這幾個(gè)項(xiàng)目在位置上又相差無幾，因此保利大都匯的率先入市，基本上是吸納了新城核心區(qū)的所有購(gòu)房需求，也是造成該項(xiàng)目熱銷的重要原因。

　　商住房市場(chǎng)全面反彈

　　事實(shí)上，通州區(qū)是北京商住公寓成交熱度最高的區(qū)域。據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，2015年1月份-10月份，通州區(qū)共成交商住公寓2912套，在北京16個(gè)行政區(qū)中拔得頭籌，占到整體商住公寓市場(chǎng)21%的比重。

　　郭毅認(rèn)為，通州商住公寓市場(chǎng)的火熱，源自通州“北京行政副中心”的定位。11月5日，郭金龍市長(zhǎng)考察通州，確認(rèn)了2018年開始，北京市行政事業(yè)單位將陸續(xù)遷往通州，為此通州區(qū)還將投入300億元用于基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，再加上通州新城近幾年本身就已在交通、商業(yè)、教育、醫(yī)療等綜合配套上的長(zhǎng)足發(fā)展，購(gòu)房者看好通州樓市未來的增值潛力，但在“加強(qiáng)版限購(gòu)”的擠壓下，商住公寓成為首選。

　　而在通州區(qū)商住公寓火爆成交的背后，是北京整個(gè)商住市場(chǎng)的再次抬頭，而且呈現(xiàn)“量?jī)r(jià)齊升”的局面。

　　據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2015年1月份-10月份，北京商住公寓的成交總金額為290.17億元，與去年同期相比大漲94%，幾近翻倍。然而，同期住宅成交金額的同比漲幅為34%，別墅也不過69%。在價(jià)格方面，2015年1月份-10月份，北京商住公寓的成交均價(jià)為29667元/平方米，而同期住宅均價(jià)漲幅為11%，別墅甚至小幅下滑了2%。

　　郭毅稱，在北京執(zhí)行了5年時(shí)間的嚴(yán)格限購(gòu)之后，2015年北京樓市成交量出現(xiàn)全面反彈，特別是當(dāng)前北京樓市正在進(jìn)入新一輪的高地價(jià)向高房?jī)r(jià)的傳導(dǎo)過程中時(shí)，住宅價(jià)格的走高，不僅超出了部分剛需客群的購(gòu)買力，還促使一些投資客看好樓市后市，無論是對(duì)于剛需客群、還是投資客，北京商住公寓市場(chǎng)的單價(jià)尚在低位，面積偏小也令總價(jià)可控，因此購(gòu)房需求的集中涌入。

　　而從市場(chǎng)前景來看，商住公寓將會(huì)逐步占據(jù)北京樓市的成交主力。今年出現(xiàn)的住宅用地中，五環(huán)以內(nèi)住宅用地的樓面地價(jià)基本在5萬元/平方米以上，六環(huán)以內(nèi)的住宅地價(jià)也均超3萬元/平方米大關(guān)，這意味著北京住宅市場(chǎng)將整體高端化，未來住宅單套售價(jià)將在500萬元以上。

　　在這樣的市場(chǎng)背景下，商住公寓的單套總價(jià)還能保持在200萬元-300萬元左右，低總價(jià)、不限購(gòu)的優(yōu)勢(shì)將得到充分發(fā)揮，并成為剛需客群的首選。

　　但另外一個(gè)不可忽視的事實(shí)是，北京商住公寓的庫(kù)存并不低。據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)向本報(bào)提供的數(shù)據(jù)顯示，截至2015年10月底，北京商住公寓庫(kù)存為27470套，相當(dāng)于北京住宅庫(kù)存的30%以上，這意味著這個(gè)市場(chǎng)未來競(jìng)爭(zhēng)也將非常激烈。