樓市正在降溫，但土地市場初現火爆。

　　9月29日，隨著門頭溝區永定鎮一宗土地以20.3億元的價格成交，北京9月的土地市場正式宣告收官。今年前三季度，北京經營性用地成交額定格在1064.98億元。

　　雖然上述指標比去年同期下滑近四成，但從單月來看，三季度北京土地市場升溫之勢已十分明顯。

　　來自中原地產的一組數據顯示，截至29日，一線城市9月土地成交額達到588億元，創年內新高，環比8月漲幅達到180%。納入其統計的30個二線城市，9月土地成交額同樣創下年內最高紀錄。

　　土地市場的變化與房屋市場有著正相關性，但前者明顯滯后于后者。機構報告指出，隨著供地熱潮的到來，今年第四季度，一二線城市土地市場還將繼續升溫。但在市場分化嚴重的情況下，供應過剩的三四線城市，土地市場和房屋市場恐難有起色。

　　房企迎來“補倉”時機

　　9月29日下午，在經過僅10輪的競拍后，“北京市門頭溝區永定鎮MC00-0017-6021、6022地塊R2二類居住用地、A33基礎教育用地”便以20.3億元的價格成交，住宅部分的樓面地價超過2.5萬元/平方米。

　　盡管該地塊的總價和單價都不低，但這宗土地的交易過程，并不能完全反映近期北京土地市場的“盛況”。

　　自今年6月以來，北京土地市場火爆異常。多輪競價、高溢價現象頻繁出現，多宗地塊在交易中突破價格上限，轉而采用競爭保障房面積的方式來決定得主。由于競爭過于激烈，有兩宗土地的住宅部分甚至全部配建為保障房。

　　除北京外，其他三個一線城市同樣如此。到今年9月，土地市場交易量攀至新高。

　　中原地產統計數據顯示，截至29日，一線城市9月土地成交額達589億元，創年內新高，比8月全月上漲180%。成交土地的規劃建筑面積達到646萬平方米，平均溢價率30.3%，均創年內新高。

　　與此同時，在納入該機構統計的36個二線城市中，9月土地成交額達到1023億，環比上漲18.9%，也創造了年內最高。

　　這種現象與房屋市場的變化趨勢并不相符。上述機構的數據顯示，從今年2月以來，4個一線城市的住宅成交量呈不斷攀升勢頭，7月達到峰值后，8月和9月連續出現下滑。該機構統計的二線城市，7月便出現成交量的滑坡。

　　分析人士指出，房屋市場和土地市場有一定的正相關性，但后者的變化趨勢往往滯后于前者。就今年的情況而言，在上半年市場向好之時，房企將主要精力用在消化庫存上。待到市場平穩之后，才著手拿地補倉。

　　從庫存的角度來看，一二線城市的確迎來補倉時機。

　　中金公司的報告指出，當去化周期落至10個月以下時，開發商會進入“補倉”階段。今年重點城市的去化周期維持在10個月左右，加上開發商對于市場發展的中長期預期并不明確，使得多數開發商在前8個月的投資活動較為保守。

　　該機構續稱，進入9月，一些去化周期較短的城市，土地市場已經出現了積極改善信號，“地王”開始增多。

　　從企業的層面看，大型龍頭開發商也加快了在重點城市拿地進程。根據中金公司的監測，保利在9月的招拍掛拿地金額已接近200億，相當于1-8月拿地金額總和的150%以上。

　　“剪刀差”恐繼續拉大

　　在多數機構看來，一二線城市的本輪土地熱潮還將持續。一方面，房企拿地補倉的動作并未完成，這不僅將使土地市場出現“以點帶面”的復蘇，新開工、投資等指標也有望在四季度出現一定改善。

　　另一方面，“前松后緊”的供地節奏，也決定了四季度會有一批優質地塊入市，這勢必引發企業的爭搶。

　　按照慣例，地方政府在上半年的推地節奏往往較為緩慢，進入下半年，為完成年度供地任務，集中推地的情況開始出現。推地熱潮通常出現在第四季度，不少優質地塊集中出讓，土地成交規模也達到全年之最。

　　從上半年的情況看，熱點城市的供地任務完成情況不盡人意。以北京為例，上半年北京實現住宅用地供應514公頃，僅占全年任務的不足40%。其中，保障房供地任務完成率為50%，商品住宅用地、商業用地等經營性用地的供應缺口顯然更大。

　　值得注意的是，這種樂觀情緒僅限于一二線城市，在廣大三四線城市，房屋市場和土地市場都呈現出另一番景象。

　　中金公司的報告指出，三四線城市的去化周期居高不下。部分人口流出的三四線城市，庫存去化周期常年維持在24個月以上，當地市場也對政策放松刺激產生“抗藥性”。

　　根據中原地產的統計，今年以來，其監測的10個三線城市住宅成交量沒有明顯變化，5、6、7三個月的成交量甚至比4月有所下降。10個四線城市的住宅成交也沒有起色。

　　與一二線城市的供不應求不同，三四線城市存在明顯的供大于求現象。有從業者稱之為“剪刀差”，其根源在于過去多年來，三四線城市借規劃之名大量供應住宅和商業用地，但因人口聚集度低，需求不足，出現大量的“空城”現象。

　　分析人士指出，“剪刀差”促使房企紛紛向一二線城市回歸，這種回歸又反過來加劇“剪刀差”幅度。

　　今年以來，北京土地市場出現不少“外來戶”身影。其中，旭輝已在北京搶得6宗土地，雖有5宗是合作拿地，但3宗為旭輝操盤。陽光城、碧桂園、龍光等房企雖無斬獲，但都意圖在首都“分一杯羹”。

　　懋源、K2等本土中小型房企，則在京城土地市場有所斬獲。這都預示著，未來一線城市的土地競爭將更加激烈。

　　中原地產首席分析師張大偉認為，今年樓市的政策導向是去庫存，但并不能改變不同城市之間的差別。一二線城市的“地王”仍會頻繁出現，預計“金九銀十”在這些城市的成交量將維持較高水平，但三四線城市仍然難有起色，庫存壓力短期內難以緩解。