受住宅火爆的影響，深圳寫(xiě)字樓市場(chǎng)也迎來(lái)了爆發(fā)期。

　　深圳中原研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，5月全市寫(xiě)字樓成交面積20.8萬(wàn)平方米，較上月增長(zhǎng)170%，比去年5月更是增長(zhǎng)了近5倍，成交量創(chuàng)下近5年新高。進(jìn)入6月，更是出現(xiàn)了億元大單。

　　而隨著深圳市政府對(duì)住宅市場(chǎng)的宏觀調(diào)控，住宅市場(chǎng)開(kāi)始小幅降溫。

　　業(yè)內(nèi)人士分析，深圳住宅價(jià)格在近幾個(gè)月快速上漲，直逼寫(xiě)字樓，因而導(dǎo)致部分投資者轉(zhuǎn)向租金回報(bào)率相對(duì)更高的寫(xiě)字樓市場(chǎng)。

　　寫(xiě)字樓“瘋”漲

　　深圳5月的寫(xiě)字樓市場(chǎng)進(jìn)入了“瘋狂”狀態(tài)，全市成交面積環(huán)比大漲170%，同比漲幅更是高達(dá)467%。

　　其中，純辦公物業(yè)增長(zhǎng)最快，成交12萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)335%；商務(wù)公寓成交8.7萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)78%。

　　從區(qū)域來(lái)看，南山占據(jù)了5月寫(xiě)字樓市場(chǎng)的半壁江山，成交面積達(dá)10.2萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)636%，在整個(gè)深圳的寫(xiě)字樓成交量的占比由4月的18%上升至49%。

　　深圳中原研究中心經(jīng)理王飛表示，前海蛇口自貿(mào)區(qū)成立以來(lái)，南山區(qū)整體市場(chǎng)都受到極大的追捧，住宅市場(chǎng)更是呈現(xiàn)量?jī)r(jià)齊升的局面，而寫(xiě)字樓市場(chǎng)也受到住宅市場(chǎng)的帶動(dòng)，成交出現(xiàn)爆發(fā)式的增長(zhǎng)，創(chuàng)下歷史新高。

　　前海啟動(dòng)的首個(gè)甲級(jí)寫(xiě)字樓項(xiàng)目——前海卓越金融中心在5月的成交金額42.63億元，排名深圳寫(xiě)字樓成交第一，占全市總量比約84%。該項(xiàng)目超8萬(wàn)元的單價(jià)也直接將5月深圳辦公物業(yè)的均價(jià)拉高至51487元/平方米，大幅飆升60%。

　　王飛分析，隨著前海深港現(xiàn)代合作區(qū)的各種基建不斷兌現(xiàn)，以及蛇口自貿(mào)區(qū)的雙重疊加利好，越來(lái)越多的企業(yè)和客戶都在關(guān)注前海的投資價(jià)值和商務(wù)前景。

　　進(jìn)入到6月，深圳寫(xiě)字樓市場(chǎng)更是出現(xiàn)了億元大單，某公司買(mǎi)下了福田區(qū)京基濱河時(shí)代大廈29層全層寫(xiě)字樓，總面積2168平方米，總代價(jià)約1.17億元。

　　對(duì)于深圳寫(xiě)字樓市場(chǎng)的迅速升溫，有市場(chǎng)人士分析，主要是由于投資性需求增長(zhǎng)所致，在住宅市場(chǎng)價(jià)格上漲過(guò)快的情況下，一部分投資性需求轉(zhuǎn)向了寫(xiě)字樓市場(chǎng)。

　　可以看到，龍華、寶安、前海等部分區(qū)域的房?jī)r(jià)在“3·30新政”之后迅速上漲，龍華部分二手樓盤(pán)單價(jià)由3萬(wàn)元/平方米直接拉升到4萬(wàn)元/平方米~5萬(wàn)元/平方米，而前海的住宅價(jià)格已經(jīng)高達(dá)5萬(wàn)元/平方米~6萬(wàn)元/平方米。而5月深圳的辦公物業(yè)的均價(jià)也只有約5萬(wàn)元/平方米。

　　相比住宅而言，除了價(jià)格的上漲空間外，寫(xiě)字樓還具有更高的租金回報(bào)率，這是吸引部分投資客的重要原因。

　　不過(guò)，隨著前海諸多項(xiàng)目的入市，深圳將在明后年迎來(lái)巨量寫(xiě)字樓供應(yīng)，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇，如何細(xì)分客戶、做差異化產(chǎn)品成為開(kāi)發(fā)商必須要考慮的問(wèn)題。

　　目前，華潤(rùn)置地、卓越集團(tuán)等開(kāi)發(fā)商都在嘗試“寫(xiě)字樓+”，即在硬件之外提供更多軟件服務(wù)。華潤(rùn)置地推出了Officeasy運(yùn)營(yíng)服務(wù)體系，提供資產(chǎn)管理服務(wù)、引入文化設(shè)施及沙龍等。卓越集團(tuán)的后海中心則推出“商務(wù)+”模式，將健康、藝術(shù)、生態(tài)、企業(yè)交流平臺(tái)納入服務(wù)體系，甚至引入了全球最大的辦公空間解決方案供應(yīng)商雷格斯、創(chuàng)客空間“厚德孵化器”等。

　　住宅溫度微調(diào)

　　在持續(xù)多月的高溫之后，深圳的住宅市場(chǎng)開(kāi)始小幅降溫。

　　6月前兩周，一手住宅沒(méi)有出現(xiàn)量?jī)r(jià)齊升的局面。深圳規(guī)土委的數(shù)據(jù)顯示，6月第一周，一手住宅成交面積19萬(wàn)平方米，環(huán)比上升36%；均價(jià)約2.9萬(wàn)元/平方米，環(huán)比下降6%。第二周一手住宅成交面積18萬(wàn)平方米，環(huán)比下降6%，均價(jià)3萬(wàn)元/平方米，環(huán)比上升4%。

　　二手房的價(jià)格則出現(xiàn)連續(xù)兩周下滑。6月第一周成交3693套，環(huán)比上升22%，均價(jià)3.76萬(wàn)元/平方米，環(huán)比下降5%。第二周成交3283套，環(huán)比下降11%，均價(jià)3.52萬(wàn)元/平方米，環(huán)比下降6%。

　　這在一定程度上是受政策影響。

　　5月底，深圳規(guī)土委出臺(tái)了若干政策以穩(wěn)定市場(chǎng)，包括加快商品住房預(yù)售審批，加快新增住宅用地供應(yīng)、加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管、嚴(yán)查“日光盤(pán)”等，并再次表示將繼續(xù)執(zhí)行限購(gòu)政策。

　　深圳房地產(chǎn)研究中心主任王鋒表示，上述政策出臺(tái)后，市場(chǎng)供求緊張的氛圍得到緩解。

　　此外，深圳多家銀行也上調(diào)了首套房貸利率。中國(guó)銀行、招商銀行、交通銀行將首套房貸利率由基準(zhǔn)利率的9.3折上調(diào)到9.5折，建設(shè)銀行由基準(zhǔn)利率的9.5折上調(diào)到9.6折，民生銀行更是由基準(zhǔn)利率9.5折提高至基準(zhǔn)利率上浮5%。

　　融360分析師認(rèn)為，由于深圳樓市過(guò)熱，短期內(nèi)樓市成交量劇增，使得購(gòu)房者對(duì)于貸款的需求大大增加，造成銀行貸款額度緊張，銀行通過(guò)提高利率來(lái)緩解需求壓力。

　　有深圳房地產(chǎn)人士表示，深圳住宅市場(chǎng)的暴漲在一定程度上透支了未來(lái)需求，接下來(lái)將進(jìn)入平穩(wěn)期。