2014年，三亞市投資工作圍繞著社會經濟發展大局，堅持穩中求進的工作總基調，致力于投資環境的改善和優化，加快推進重點項目建設，固定資產投資保持平穩運行，按時完成全年固定資產投資計劃。房地產市場受經濟下行壓力、限貸調控政策整體不放松、信貸政策不斷趨緊等諸多因素影響，銷售市場趨于放緩，但全年呈現出逐月回穩發展態勢。

一、固定資產投資運行的主要特點

2014年，三亞市固定資產投資629.6億元，比上年同期增長20.3%。其中，房地產開發投資380.0億元，增長25.5%；其他投資249.5億元，增長13.1%。

（一）房地產開發投資平穩運行。2014年，三亞市房地產開發投資完成380.0億元，比上年同期增長25.5%，增速高于全市固定資產投資增速的5.2個百分點。從全年的房地產開發投資運行來看，投資增速整體上保持相對穩定增長。

（二）大項目投資占比上升，成為推動投資增長的主力。2014年，全市投資10億元以上的施工項目92個，比去年同期增加19個，占項目總數19.1%，提高2.4個百分點。10億元以上投資項目計劃總投資2437.2億元，同比增長23.3%，本年完成投資388.2億元，同比增長27.8%，比全社會投資增速高出7.5個百分點，本年完成投資占全社會投資比重61.7%，比去年同期下降3.6個百分點。大項目持續開工建設投入的帶動，為我市固定資產投資的平穩增長奠定了堅實基礎。

（三）房屋銷售降幅偏大，商品房銷售降幅顯現逐步收窄。受客觀經濟環境等諸多不利因素影響，銷售市場觀望情緒濃郁。2014年，全市房屋銷售面積100.99萬平方米，下降44.8%，其中，商品房銷售面積93.99萬平方米，下降10.6%，全年商品房銷售降幅分別比1季度、2季度、3季度分別收窄32.8、26.2、6.9個百分點，銷售降幅整體顯現逐步收窄趨勢（見圖2）。2014年我市可供納入統計的保障性住房僅7萬平方米，下降91.0%，造成全市整個房屋銷售對比下降。

從房屋銷售結構來看，商品住宅銷售面積下降45.1%；辦公樓和商業營業用房分別下降84.3%和27.2%。

圖2  2014年各月累計商品房銷售面積走勢（%）

     （四）政策效應顯現，到位資金增速放緩。從全市固定資產投資企業資金狀況來看，受國家對房地產開發投資調控的影響，2014年全市固定資產投資企業資金來源854.3億元，增長0.6%，比去年同期下降30.1個百分點，增速下降明顯。資金的到位率為135.7%，比去年同期下降26.6個百分點，顯示整個固定資產投資企業資金籌措效果呈減弱趨勢。

從資金來源結構看，國內貸款197.8億元，同比增長16.5%，占本年到位資金的比重由去年同期的20.0%增長到23.1%；自籌資金264.5億元，同比下降10.0%，所占比重從去年同期的34.6%下降到31.0%，所占比重進一步降低；受房地產銷售市場的影響，以定金及預售款和個人按揭貸款為主的其他資金145.9億元，下降15.4%。

二、固定資產投資和房地產市場應關注的問題

2014年，盡管我市固定資產投資保持平穩較快增長，但是在投資平穩運行的情況下，投資結構性問題、資金到位情況問題等方面開始顯現。房地產市場發展受限購、限貸調控政策整體不放松、信貸政策不斷趨緊等諸多因素影響，市場整體上處于一定的低迷狀態，加上經濟下行壓力帶來人們對收入預期的改變，進一步降低購房者對房地產需求的釋放，影響了開發商的投資預期。

（一）投資增長主要以規模擴張為主。近年來，隨著三亞市經濟的不斷發展，固定資產投資規模也隨之提高，然而從投資結構來看，作為提升企業技術水平等相關先行指標的投資明顯不足。一是投資中改建和技術改造投資所占比重不高。2014年，全市投資中改建和技術改造投資比重為0.2%，比2013年回落0.9個百分點，比2012年回落4.8個百分點。二是投資中設備工器具投資所占比重有所下降。三亞市以興工動料為主的建筑安裝工程投資所占比重明顯提高，而作為企業技術水平提升重要體現的設備工器具投資比重下降。2014年，全市固定資產投資中建筑安裝工程投資比重為75.3%，比2013年提高5.7個百分點，比2012年提高0.1個百分點；設備工器具購置投資比重為0.9%，比2013回落0.3個百分點，比2012年回落0.5個百分點。 

（二）投資結構亟待優化。 從投資結構來看，以房地產業為主體的第三產業投資依然占主力，全年完成投資592.3億元，占全社會固定資產投資94.1%；第二產業完成投資28.5億元，占全社會固定資產投資4.5%；第一產業完成投資8.8億元，占全社會固定資產投資1.4%。

在第三產業投資中，房地產投資依然是整個三產投資的主力，批發零售住宿餐飲業、教育業、衛生和社會工作等投入依然偏小。2014年，房地產業投資完成投資414.3億元，同比增長22.7%，增速比全社會固定資產投資快2.4個百分點，占全社會投資比重達65.8%，比去年同期提高1.3個百分點；而批發零售住宿餐飲業、教育業、衛生和社會工作分別完成投資86.9億元、7.7億元和9.1億元，分別占全社會固定資產投資的13.8%、1.2%和1.4%。以上數據顯示，我市目前三產發展結構依然存在不均衡的局面。特別是在我市目前大力推進第三產業發展的情況下，第三產業中的各行業投資差異明顯偏大。要實現三亞市經濟的可持續性均衡發展，目前我市的投資結構優化力度還需不斷增強。

（三）資金來源結構分化，房地產開發到位資金結構預警信號顯現。2014年，全社會固定資產投資到位資金854.3億元，同比增長0.6%，大大低于全社會投資增長19.7個百分點。其中：國家預算內資金14.2億元，同比下降27.1%；國內貸款197.8億元，同比增長16.5%，比上年同期下降8.7個百分點；利用外資9.3億元，同比增長155.7%；自籌資金264.5億元，同比下降10.0%，占全部到位資金的比重達31.0%，從2011年開始比重持續保持30%以上。國家預算內資金下降明顯，國內貸款增長放緩，企業自籌資金高位運行，顯示資金來源結構的分化明顯，在目前客觀經濟環境下難有大的突破。

對于投資占比較大的房地產開發業，企業的資金到位情況也不是很樂觀，2014年我市房地產開發企業資金來源487.5億元，僅增長6.0%，比上年同期回落26.1個百分點，在投資大幅增長的同時，資金來源增速進一步回落。資金來源結構顯現出兩大主要預警信號：一是由于國內貸款易受到宏觀調控政策的影響，其比重的大幅增加，將增大我市房地產企業到位資金的不確定性。二是自籌資金的減少表明在宏觀貨幣政策及房地產市場調控政策的作用下，加劇了房地產企業的觀望態度，這對開發投資建設將造成一定程度的影響。

（四）銷售環境影響企業開發投資預期。2014年，我市房地產開發投資增長25.5%，而商品房銷售面積下降10.6%，比投資速度低14.9個百分點。房地產開發投資快速增長與商品房銷售面積下降的矛盾突出。在當前國家堅持房地產宏觀調控政策不放松、強勢推廣保障性住房的形勢下，銷售環境的觀望情緒依濃，而商品房銷售情況的好壞，直接影響開發商資金回籠的速度，從而對開發商投資預期產生重要影響。