中國樓市迎來“白銀時代”

　　文前提要：樓市高速發(fā)展的“黃金十年”已經(jīng)過去，接下來將進入“白銀時代”，或稱下半場。在樓市下半場，購房者將成為市場絕對主角，房企唯有推出能真正滿足市場實際需求的產(chǎn)品，方能贏得更多生存機會。

　　樓市進入下半場

　　進入21世紀以來，中國樓市進入高速發(fā)展期，然而現(xiàn)階段城鎮(zhèn)家庭戶均已達到1套住房，住房全面短缺時代結(jié)束，這標志著樓市由“黃金時代”進入“白銀時代”，轉(zhuǎn)入下半場。

　　為什么會做出這樣的判斷？同策咨詢從房地產(chǎn)市場供求關系、住房需求人口數(shù)量變化以及未來國內(nèi)樓市新的需求支撐因素等多個方面給出了答案。

　　首先從市場供求關系來看，我國已經(jīng)由過去10年的供不應求轉(zhuǎn)換為供需總體平衡階段。初略測算，我國1998年前的城鎮(zhèn)存量住宅約為1.6億套，加之1998~2010年間新增城鎮(zhèn)住宅約為0.8億套，因此2010年中國城鎮(zhèn)住宅總套數(shù)約為2.4億套。而根據(jù)人口普查數(shù)據(jù)，中國城鎮(zhèn)家庭戶2010年為2.1億戶，則戶均住宅套數(shù)約為1.1套。考慮到1998年前很多城鎮(zhèn)住宅屬于磚混結(jié)構(gòu)，折舊率較高因素，估算中國城鎮(zhèn)住宅總套數(shù)調(diào)整數(shù)應為2.1億套左右，家庭戶均住宅套數(shù)約為1套，城鎮(zhèn)住宅全面短缺的時代已經(jīng)結(jié)束。

　　其次從住房需求人口變化趨勢來看，未來住房需求人口數(shù)量也在降低。中國在20世紀60~70年代之間和1985～1990年之間有兩次人口出生高峰，假定20~50歲之間的人群為住房需求主力，那么預計在2030年前后，城鎮(zhèn)住房需求的主體人群總量將達到頂峰，之后便加速回落。

　　而從我國城鎮(zhèn)化進程來看，在2020年之前，樓市需求仍然處于相對旺盛階段。據(jù)了解，目前我國常住人口城鎮(zhèn)化率為53.7%，戶籍人口城鎮(zhèn)化率只有36%左右，不僅遠低于發(fā)達國家80%的平均水平，也低于人均收入與我國相近的發(fā)展中國家60%的平均水平，還有較大的發(fā)展空間。而按照我國此前近10年來每年新增1700萬城鎮(zhèn)人口的速度來推測，以戶均人口2.86人估算，未來數(shù)年內(nèi)新增住宅需求數(shù)量仍然會維持在600萬套左右。

　　樓市下半場會何時結(jié)束？同策咨詢董事長孫益功認為，拐點出現(xiàn)在2020年。這是因為預計2020年中國城鎮(zhèn)家庭戶均住宅將達到1.1套，按照國際標準，當戶均住宅套數(shù)超過1.1時，城鎮(zhèn)住房將全面過剩。