鹿丹村居住氛圍成熟，配套完善，但競拍限制條件多，它將是富礦還是燙手山芋？

　　2014年的最后一天，深圳舊住宅小區(qū)改造邁出了歷史性的一步。首個由政府主導(dǎo)的舊住宅小區(qū)改造項目———鹿丹村，正式啟動了招拍掛程序。與以往土地招拍掛有所不同，鹿丹村片區(qū)綜合改造工程重建項目用地采用定地價和回遷物業(yè)建筑面積、向下競爭可售商品住房建筑面積的辦法，以掛牌方式出讓H103-0010宗地的使用權(quán)。這意味著，競買人每舉一次牌，地塊的容積率就會往下降。有業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，此種拍賣方式加上諸多條件限制，將進(jìn)一步推高重建后的商品房價格。

　　試水“定地價、競?cè)莘e率”拍賣

　　去年12月31日上午，鹿丹村片區(qū)綜合改造工程重建項目正式啟動掛牌，地段極佳，周邊不僅居住氛圍成熟，配套完善，離蔡屋圍核心商圈僅十多分鐘步行路程。

　　但對開發(fā)商而言，要挖掘這個“富礦”卻不簡單。H103-0010宗地的規(guī)劃總建筑面積為244067平方米，其中，住宅234537平方米，其中的回遷住房面積144051.49平方米，建成后需無償移交市住房建設(shè)局，可售的是商品住房面積90485.51平方米和配套商業(yè)3300平方米，其余為幼兒園、社區(qū)管理用房等配套設(shè)施。

　　而這一部分可售的商品住宅面積將采用定地價，往下競?cè)莘e率的方式拍賣。掛牌起始面積是90485.51平方米，起拍總建筑面積約244067平方米，總地價8.88億元，以可售面積計算，起拍樓面價約是9498元/平方米。

　　成交后，總建筑面積隨競得人所報建筑面積核減，即總建筑面積=回遷住房面積+競得人所報建筑面積+商業(yè)面積+配套面積。具體情況以H103-0010宗地的《深圳市土地使用權(quán)出讓合同書》為準(zhǔn)。

　　雖然“定地價”競拍在深圳并非首次，但“定地價、競?cè)莘e率”在深圳仍尚屬首次。有業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，這對政府也言也是無奈之舉，就是想把容積率降下去。

　　商品住房部分開展住宅產(chǎn)業(yè)化試點

　　鹿丹村片區(qū)綜合改造工程重建項目不僅在出讓方式上有所創(chuàng)新，同時該項目的可售商品住房還將成為深圳市開展住宅產(chǎn)業(yè)化的試點項目。

　　據(jù)出讓公告顯示，該宗地中的商品住房部分，應(yīng)按照《深圳市住宅產(chǎn)業(yè)化試點項目技術(shù)要求》開展住宅產(chǎn)業(yè)化試點工作，其中，預(yù)制率不低于15%，裝配率不低于30%。項目應(yīng)遵守國家和我市有關(guān)綠色建筑建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，建成后綠色評價應(yīng)至少達(dá)到綠色建筑我市銅級或國家一星級標(biāo)準(zhǔn)以上。

　　此外，公告還對項目的回遷房規(guī)劃有明確要求，回遷住房的規(guī)劃布局原則上按公示的總平面方案圖進(jìn)行深化設(shè)計；各戶型的分布、所在位置及數(shù)量等需按公示的1棟至9棟標(biāo)準(zhǔn)層平面圖進(jìn)行設(shè)計及實施，如確需調(diào)整，須征得市住房建設(shè)局書面同意。總平面方案圖和1棟至9棟標(biāo)準(zhǔn)層平面圖以規(guī)劃部門最終審批方案為準(zhǔn)。

　　商品房不能享受3%建筑面積獎勵

　　在11月11日，深圳市住建局、規(guī)土委、人居委聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于加快推進(jìn)深圳市住宅產(chǎn)業(yè)化的指導(dǎo)意見》(以下簡稱《指導(dǎo)意見》)，明確自2015年起新出讓住宅用地項目和政府保障房必須采用住宅產(chǎn)業(yè)化方式建造，鼓勵存量土地新建住宅項目采用住宅產(chǎn)業(yè)化方式建造，鼓勵政策包括達(dá)到1/3層數(shù)提前預(yù)售、獎勵3%建筑面積等。

　　但市人居委人居建設(shè)發(fā)展處副處長岑巖在接受南都記者采訪時表示，對出讓合同中有明確要求的住宅產(chǎn)業(yè)化項目，并不享受3%的建筑面積獎勵。但對公告中未做要求的回遷房若使用產(chǎn)業(yè)化方式建造能否享受這一獎勵，岑巖表示，市人居委仍在研究。

　　此外，按照《指導(dǎo)意見》規(guī)定，產(chǎn)業(yè)化住宅項目在辦理報建、審批、預(yù)售等程序時享有綠色通道，即鹿丹村重建項目符合1/3層數(shù)提前預(yù)售。有業(yè)內(nèi)投資部人士分析，這會成為追求資金快周轉(zhuǎn)房企考量是否競買的重要因素，但產(chǎn)業(yè)化的要求某種程度上也給中小房企設(shè)立了門檻。