2014年，十八屆三中全會后第一年。中國的房地產市場將走向何方?偉業我愛我家集團副總裁胡景暉先生在接受本刊采訪時認為，對中國房地產市場來說，2014年將是被行業所牢記的一年。自20世紀80年代末起步發展，25年之后的今天，中國的房地產市場將逐步從“開發為王”的行業格局進入房地產的“后開發時代”。2014年，將成為中國房地產“后開發時代元年”。

　　三大原因促成轉折年

　　胡景暉說，三大主要原因促使2014年將成為行業發展的轉折之年。

　　房地產市場發展趨勢使然

　　世界上房地產市場成熟的國家，普遍遵循從開發為主向以存量房交易、物業持有運營等業務為主轉變的一般規律，中國也不例外。2013年，“北上廣深”四大一線城市存量房交易量遠超新房交易量，部分二線城市如南京、天津、杭州、成都等緊隨其后，其中，2013年上海的二手房交易總量更是達到前所未有的32萬套，創下中國有史以來單一城市二手房交易量的新高，中國房地產行業進入“存量房時代”已是業內普遍共識。

　　政府把脈和調控使然

　　2013年自十八屆三中全會之后，政府關于行業發展的思路更加明晰，除了既有的樓市調控政策在2014年持續發力外，一系列關乎中國房地產市場未來長期健康可持續發展的長效機制也將在2014年逐步落地并深入。土地制度改革、房產稅改革、新型城鎮化戰略、保障房戰略、房地產調控去行政化等一系列關系市場未來發展的思路及政策，將使2014年成為具有奠基意義的一年。

　　業內認知使然

　　在經歷了2013年的“漲”聲不斷之后，進入2014年，業內人士對年度的市場變化的預期看穩。在部分二線城市供應量過剩、市場土地供應量保持 增加、銀行流動性受到控制等因素面前，2014年將更有可能呈現“穩中有變”的特征，對于“后開發時代”元年來說，“穩中有變”正是行業轉折新起點的標 志。

　　房價漲幅將趨緩

　　對于房地產市場未來一年的走向，胡景暉認為，2014年房地產市場的調控將由之前的以“抑需求”為主，轉向在“抑需求”的基礎上，力促樓市供 應，在“增供應、抑需求、加快長效機制落地”的情況下，2014年的房地產市場將呈現相對穩定的態勢，具體表現為房價漲幅趨緩、整體趨穩，交易總量與 2013年相比基本持平或略有減少。

　　供應大幅增加，緩解供需矛盾

　　在2013全年，全國105個地價監測城市，土地供應總量達31.69萬公頃，較2012年增加12.33%，其中住宅用地供應較2012年增加32.71%。2014年年初，北京、上海、深圳等重點城市土地交易市場的熱度不減，據統計，1月份北京市土地出讓金額高達406億元，上海超過200億元，二線城市的杭州也達近340億元。土地供應的增加勢必將促進未來房源供應量的增多，從而有效緩解供需矛盾。

　　抑需求，市場趨向平衡

　　2013年年底，“北上廣深”一線城市及一些房價漲幅較快的二三線城市紛紛出臺”樓市調控加強版“舉措，“京七條”加大自住房供應，收緊貸款; “滬七條”提高二套房首付至70%，外地戶籍買房社保要求提高至2年;“穗五條”提高房貸門檻，外地戶籍買房個稅繳納要求提高至3年;“深八條”也將二套 房首付比例提升至7成，而且在新年伊始，多地政府表態要從嚴樓市調控不放松。與此同時，政府加強對資金流動性的控制，信貸適度偏緊，市場需求將受到抑制， 促使市場趨向平衡。

　　長效機制逐步落地，穩定市場預期

　　十八屆三中全會后，一系列以建立“長效機制”為目標的政策、法規將逐步發揮其影響力，如土地制度改革、農村土地流轉、房產稅立法與改革、國土部牽頭推動不動產統一登記制度的落地等等。2014年內，這些更具深層力度的影響將漸漸呈現，并改變行業和普通民眾對市場的預期。

　　開啟行業發展新趨勢

　　胡景暉表示，存量房交易、物業的持有運營，房產衍生金融服務，以及這些業務的電商化運作將成為“后開發時代”未來10～20年中國房地產行業發展的新趨勢。

　　第一，大城市加速進入存量房時代，市場交易以二手房和房屋租賃交易為主，二、三線城市也很快將步其后塵。在此情況下，中介市場也將更加發達，進一步向行業規范化、企業規模化、管理精細化方向發展。針對存量房交易的法律法規將進一步完善，針對經紀人管理的個人信用檔案制度將逐步建立，一批全國性的大型連鎖品牌經紀機構將占據主要的市場份額。

　　第二，住宅及商業物業的持有運營、社區運營、物業管理等運營模式將迎來機遇。在這些方面，走在前列的大型房企已培育出目前較為成熟的模式，如萬 達商業地產綜合體模式和萬科以第五食堂為核心的“社區成熟度計劃”，也有如花樣年旗下彩生活服務集團所探索的依托社區大數據的“智能綜合型社區運營和物業 管理”等。隨著我國城鎮化的進一步發展，城市功能分區和社區發展的不斷深入，住宅、商業物業、社區的運營和物業管理仍然擁有廣闊的空間和深厚的市場潛力。

　　第三，房地產衍生金融服務也將更具活力。從簡單的房租支付到復雜的金融理財產品，房地產衍生金融服務的空間巨大。非金融類不動產的資產托管，REITs房地產信托投資基 金，MBS住房抵押貸款證券化等房地產行業衍生金融服務業務將更具有活力，房地產后續服務將更加趨向于專業化的理財服務。中國后開發時代的房地產市 場中，與行業相關的衍生金融服務將會迎來更多的客戶群，銀行和金融體系改革將進一步促進衍生金融服務的專業化和規范化。

　　胡景暉說，隨著未來網絡數字科技領域的不斷發展，以上的三個方向都將以大數據和云計算為基礎，依托于網絡，電商化運作，互聯網與房地產的再度攜手將推進物聯網時代的真正到來，這也將成為后開發時代行業發展的一大特征。