國家統計局公布2014年首月全國各主要城市住宅價格變動情況。盡管新建商品住宅價格同比上漲的城市依舊達到69個,但與去年12月相比,新建商品住宅價格環比下跌的城市達6個,而作為全國房地產重要風向標的北京房價,更是出現了二手房價格環比下跌的情形。承接2013年底房價回穩的大趨勢,全國房價在2014年初開始呈現市場分化、整體下跌的態勢。

　　價格環比下跌城市增加

　　根據國家統計局公布的數據,今年1月份全國各主要城市房價變化一個顯著的特點是房價環比上漲的城市減少,下降的城市增加,環比漲幅總體穩中有降。

　　從個數看,1月70個大中城市新建商品住宅和二手住宅價格環比上漲的城市分別為62個和48個,分別比去年12月減少3個和16個;環比下降的城市分別為6個和13個,分別比去年12月份增加4個和8個。從漲幅看,1月份70個大中城市新建商品住宅價格環比平均漲幅由去年12月份的0.51%微降為0.49%。有25個城市新建商品住宅價格環比漲幅比去年12月份有所回落。

　　國家統計局城市司高級統計師劉建偉表示,1月份房價環比上漲的城市減少,漲幅穩中有降,一是在前期部分城市加大房地產市場調控力度、努力增加保障性住房供應等一系列政策措施作用下,市場環境和預期相對穩定,房價延續了漲勢趨緩的態勢;二是受信貸條件收緊、庫存壓力減小等因素影響,成交量回落,一些城市房價漲幅進一步收窄。

　　一直高位運行的房價同比漲幅也回穩下跌。數據顯示,1月份70個大中城市新建商品住宅和二手住宅價格同比上漲的城市與去年12月份相同,都為69個,但同比漲幅分別回落0.7個和0.4個百分點。

　　而據北京鏈家地產統計,1月份70個大中城市平均新建商品住宅同比價格指數為109.5,比上月下調0.2點,這也是新建商品住宅價格平均同比漲幅自2012年7月以來的首次縮小。

　　市場冷熱不均,漲跌分化加劇

　　盡管從平均數據來看,2014年開局呈現整體回穩、漲幅收窄態勢,但具體到各個城市,房地產市場冷熱不均、漲跌分化的狀態還在不斷加劇。

　　在2014年首月價格出現環比下跌的城市中,哈爾濱、杭州、包頭、濟寧價格下調0.1個百分點,韶關下調0.2個百分點,而持續下跌的溫州則達到1.5個百分點。

　　鏈家地產市場研究部研究員張旭表示,1月份70個大中城市價格整體變化幅度不大,但內部分化明顯加劇。首先,價格下調城市數量大幅增加,尤以二手住宅市場表現更為明顯;其次,漲價動力減弱,一線城市一、二手住宅市場價格漲幅全部出現回調;再次,高庫存城市率先出現降價。

　　“2012年開始的這一輪市場漲勢,已經從之前的大范圍普漲逐漸進入第二階段,即漲跌分化階段,未來局部市場出現調整的案例可能越來越多。”中原地產首席分析師張大偉表示,目前全國房地產市場已經出現嚴重分化的局面,一、二線城市房價持續上漲,三、四線城市市場平穩甚至冷清,整體市場冷熱不均。

　　綜合全國房地產市場的變化,張大偉認為,目前中國樓市已經出現明顯的三四個不均衡:需求不均衡、供應不均衡、庫存不均衡、價格漲幅不均衡。“一線城市和部分二線城市的漲幅過大,掩蓋了全國房地產市場已經逐漸出現沖高回落的趨勢。從全國房地產市場看,很多城市的庫存積壓已經非常嚴重。”

　　市場出現調整的可能性越來越大

　　事實上,就在1月份全國房價數據出爐前夕,國內部分二、三線城市房價大幅跳水的消息已經充斥報端,其中杭州部分樓盤價格大幅下跌更是讓年初就已經初露端倪的“樓市崩盤論”進一步發酵。

　　在張旭看來,1月份70個大中城市價格變化所表現出來的特點,將逐漸清晰并持續較長時間。2013年下半年以后,政策收緊的效果開始逐漸顯現,特別是信貸政策持續從緊,導致購房需求釋放緩慢,部分城市庫存壓力突出,而“以價換量”的降價動作更是增加了購房者的觀望情緒。

　　張旭認為,在信貸政策不會明顯放松的情況下,這種市場的自發調整,要比單純依靠行政手段調整所產生的影響更大。預計在前期土地成交量大、庫存風險高的二線以及三、四線城市,價格調整的趨勢還將延續,而一線城市盡管供需依然旺盛,但受大環境影響,釋放能力或明顯減弱,價格上漲幅度將持續降低。

　　“2014年市場出現調整的可能性越來越大,特別是三、四線城市,很可能會陷入整體低迷。”張大偉表示,最近傳出的杭州等二線城市多個項目價格出現調整,預示著2014年整體樓市分化將愈加劇烈,在資金面趨緊的情況下,房價出現調整的可能性越來越大。特別是庫存嚴重的城市,人口新增放緩的城市,都有可能在最近再次出現降價。“經歷了過去十年全國房地產市場粗放且迅猛的發展,如今一、二、三線城市分化發展特征明顯,因此全國房地產市場已經很難用同一周期概括。2014年,房地產行業在經歷瘋狂之后必將回歸到理性的發展道路上來,房地產行業也將面臨進一步的分化和洗牌。”

　　樓市開啟階段性降價空間

　　新繼浙江杭州北海公園項目樓盤均價直降2000元,給杭州乃至全國樓市投下一枚“重磅炸彈”后,江蘇常州“雅居樂星河灣”樓盤也加入降價行列,單價直降5000元。與此同時,杭州方面,距離德信北海公園宣布降價不到24個小時,其不遠處的天鴻香榭里也跟進,并打出廣告宣稱“直降6000元/平方米”。

　　專家表示,此次降價城市特征明顯,其待售庫存較大,新增需求卻難以跟進。因此,持續一年多的暴漲后,在資金流動性偏緊的背景下,庫存高,人口新增放緩,消化周期較長的城市都有可能在最近再次出現降價,樓市開啟階段性降價區間。但值得注意的是,2014年全年房地產市場趨勢仍難以判斷,其是否會延續現在的走勢,仍有待觀察。