連日來(lái)，包括中海、綠地、龍湖等品牌房企開(kāi)始在上海大規(guī)模打折，最低折扣7折、最大降價(jià)幅度1.2萬(wàn)元/平方米，一時(shí)間業(yè)主維權(quán)、其他項(xiàng)目跟風(fēng)降價(jià)氛圍彌漫整個(gè)樓市。“在大房企降價(jià)的帶動(dòng)下，樓市的價(jià)格鐵板開(kāi)始出現(xiàn)松動(dòng)，預(yù)計(jì)在四季度這股降價(jià)風(fēng)將影響整個(gè)樓市。”一位業(yè)內(nèi)人士表示。

　　品牌房企弱市“先逃”

　　“不久前有人問(wèn)我，房?jī)r(jià)會(huì)降嗎?我列出了四個(gè)可能先降價(jià)的城巿，萬(wàn)萬(wàn)沒(méi)想到從上海先開(kāi)始降價(jià)了。我列出了幾家可能先降價(jià)的公司，萬(wàn)萬(wàn)沒(méi)想到這幾家上半年銷售不錯(cuò)的公司先降了。”面對(duì)上海樓市的大幅跳水，SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹也直言大出自己的意料。

　　“十一”長(zhǎng)假剛過(guò)，位于上海松江區(qū)長(zhǎng)泰西郊別墅開(kāi)始了降價(jià)活動(dòng)，較此前的在售價(jià)格下調(diào)了2000元/平方米，本是一個(gè)不太知名的項(xiàng)目，在房?jī)r(jià)岌岌可危的關(guān)鍵時(shí)刻，卻成為了引發(fā)整個(gè)上海樓市降價(jià)潮的導(dǎo)火索。

　　在隨后的一周時(shí)間內(nèi)，降價(jià)潮席卷了整個(gè)上海灘，品牌開(kāi)發(fā)商紛紛跟風(fēng)。嘉定龍湖酈城的精裝房直降4000元/平方米，由1.8萬(wàn)元/平方米降至1.4萬(wàn)元/平方米;中海御景熙岸項(xiàng)目跳水6000元/平方米，從2.2萬(wàn)元/平方米直降到1.6萬(wàn)元/平方米;綠地秋霞坊的精裝房則直降6000元/平方米，由1.9萬(wàn)元/平方米跌至1.3萬(wàn)元/平方米;閔行星河灣由3.6萬(wàn)元/平方米降至2.6萬(wàn)元/平方米。

　　為何在潘石屹眼中的大開(kāi)發(fā)商率先挺不住呢?

　　讓我們看看這次降價(jià)潮時(shí)上海樓市的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，根據(jù)的統(tǒng)計(jì)顯示，10月前三周10月1日-23日上海市共計(jì)成交一手商品住宅30.27萬(wàn)平方米，和108.56萬(wàn)平方米的去年同期水平相比，大幅下滑72%，成為近7年以來(lái)有數(shù)據(jù)的歷史最低水平。這對(duì)于準(zhǔn)備在年底前趕超業(yè)績(jī)的上市房企而言無(wú)疑是一個(gè)巨大的打擊。

　　“正如所料,首先降價(jià)的必然是以上市公司為首的所謂大地產(chǎn),因?yàn)樗麄兪清X的奴隸，是靠銷售量來(lái)生存的，他們無(wú)法對(duì)業(yè)主負(fù)責(zé)，就是給人砸場(chǎng)子也得降。”臥龍湖置業(yè)總裁李建平表示。

　　其實(shí)早在2008年金融危機(jī)之時(shí)，萬(wàn)科董事長(zhǎng)王石就是先發(fā)表了“拐點(diǎn)論”而后率先降價(jià)，讓大開(kāi)發(fā)商在弱市下先逃有了先例。

　　緣起房企資金鏈集體告急

　　從復(fù)地地產(chǎn)的摘牌，到綠城的岌岌可危，自限購(gòu)以來(lái)，開(kāi)發(fā)商的資金鏈就如緊的發(fā)條一樣，隨時(shí)有斷裂的可能。

　　根據(jù)以往的市場(chǎng)規(guī)律，三季度一般為房企銷售旺季，特別是九十月份，開(kāi)發(fā)商選擇放量推盤，在供需兩旺的情況下，基本能夠推動(dòng)成交量的上漲，從而增加銷售收入。

　　但是今年卻是寒風(fēng)早凜冽。

　　在嘉凱城的三季報(bào)上記者看到了這樣的陳述，貨幣資金較年初減少35.90%，主要是房產(chǎn)銷售回籠減少及支付土地款、工程款增加所致;存貨較年初增加33.04%，主要是因?yàn)橹Ц锻恋乜罴霸诮��?xiàng)目投入增加所致;財(cái)務(wù)費(fèi)用較上年同期增加300.08%，是因?yàn)槎唐谌谫Y金額增加所致。

　　同樣的情況在其他上市公司的報(bào)表中也可見(jiàn)到，10月20日，杭州濱江房產(chǎn)集團(tuán)股份有限公司公布2011年第三季度報(bào)告稱，報(bào)告期內(nèi)，公司營(yíng)業(yè)總收入1.15億元，同比下降88.98%;歸屬于上市公司股東凈利潤(rùn)虧損2118萬(wàn)元，同比下降110.76%，每股虧損0.01元。

　　可見(jiàn)房企的資金鏈已經(jīng)脆弱到了幾近斷裂的狀態(tài)。

　　截止到今年10月23日，共計(jì)有29家房企發(fā)布了三季報(bào)，總營(yíng)業(yè)收入為156.4億元，環(huán)比下降了19.5%。

　　其中15家出現(xiàn)經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流量?jī)纛~下滑的情況，7家房企沒(méi)有完成全年銷售目標(biāo)的75%。鏈家地產(chǎn)首席分析師張?jiān)抡J(rèn)為，成交量下滑、庫(kù)存攀升甚至價(jià)格下降，都是冷市下市場(chǎng)所表現(xiàn)出來(lái)的常態(tài)，而真正對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)受創(chuàng)的深度表現(xiàn)是房企資金問(wèn)題。如果市場(chǎng)持續(xù)低迷，壓垮房企的最后一根稻草是資金鏈的斷裂。

　　降價(jià)促銷、去存量已經(jīng)成為了房企的不二選擇。

　　據(jù)中原地產(chǎn)研究中心監(jiān)測(cè)，近期大幅降價(jià)促銷的大型開(kāi)發(fā)商業(yè)績(jī)情況均較為理想，其降價(jià)促銷行為更多的是應(yīng)對(duì)低迷市場(chǎng)的主動(dòng)戰(zhàn)略調(diào)整。如龍湖地產(chǎn)在上海和杭州兩地推出的3個(gè)新盤在5天里售出1000套房源，認(rèn)購(gòu)約20億元人民幣，去化率近九成。

　　全國(guó)樓市降價(jià)潮即將來(lái)臨

　　記者了解到，大房企的降價(jià)行為讓中小開(kāi)發(fā)商開(kāi)始跟風(fēng)，上海的降價(jià)潮正在不斷擴(kuò)散。中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，目前杭州新開(kāi)盤的項(xiàng)目較周邊樓盤下降幅度高達(dá)10%-20%，成都、南京、天津等二線城市新開(kāi)樓盤成交價(jià)格也已開(kāi)始出現(xiàn)下跌。其中，成都降價(jià)幅度大部分在5%-10%之內(nèi)，降價(jià)范圍已波及主城區(qū)和郊縣;南京的新開(kāi)樓盤均價(jià)降幅約10%，近郊住宅價(jià)格降幅較為明顯;天津的新房均價(jià)降幅則在5%-15%。

　　“現(xiàn)在房子是1.45萬(wàn)元/平方米，您可以考慮下。”銷售顧問(wèn)向一位購(gòu)房者介紹。業(yè)主思量半天后直接回答“1.3萬(wàn)元/平方米我就馬上簽約”。經(jīng)過(guò)和營(yíng)銷負(fù)責(zé)人的短暫請(qǐng)示后，銷售員回答“沒(méi)問(wèn)題可以簽，但是價(jià)格要保密”。這是近日在北京通州樓市某項(xiàng)目上演的一幕。

　　“其實(shí)現(xiàn)在購(gòu)房者和開(kāi)發(fā)商直接議價(jià)的現(xiàn)象在北京樓市已經(jīng)不是一件新鮮事了。項(xiàng)目做推廣時(shí)，不少購(gòu)房者直接就問(wèn)降多少、打折嗎?打8折我就買。”東二環(huán)的一位項(xiàng)目負(fù)責(zé)人向記者表示。

　　根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)，北京商品房成交量已經(jīng)連續(xù)三個(gè)月環(huán)比下降，9月后入市的項(xiàng)目有26個(gè)至今零成交，占入市項(xiàng)目量的比重年內(nèi)首次達(dá)到50%，滯銷壓力再次升級(jí)。

　　張?jiān)抡J(rèn)為，連續(xù)幾個(gè)月成交不景氣已經(jīng)對(duì)市場(chǎng)多數(shù)開(kāi)發(fā)商造成價(jià)格壓力，中小房企出于流動(dòng)資金緊迫、大型房企出于年度業(yè)績(jī)指標(biāo)和充裕資金準(zhǔn)備的需求，降價(jià)促銷的意愿增強(qiáng)。現(xiàn)在多數(shù)開(kāi)發(fā)商的不降價(jià)，并不僅僅是出于項(xiàng)目利潤(rùn)空間的考慮，更多的是降價(jià)后業(yè)主維權(quán)對(duì)于銷售的負(fù)面影響以及是否會(huì)加深市場(chǎng)的觀望情緒，部分項(xiàng)目降價(jià)銷售后成交量反而更加稀少。如納帕瀾郡小區(qū)，9月初入市后成交均價(jià)降幅約為兩成，但簽約率至今不足10%。張?jiān)抡J(rèn)為，相對(duì)而言，前期業(yè)主由于降價(jià)維權(quán)對(duì)于項(xiàng)目銷售的負(fù)面影響相對(duì)更大，可能會(huì)直接削弱項(xiàng)目前期宣傳樹(shù)立的良好形象，給消費(fèi)者帶來(lái)該項(xiàng)目保值性弱的預(yù)期，并且若雙方紛爭(zhēng)沒(méi)有得到及時(shí)處理，不僅后續(xù)銷售進(jìn)度會(huì)遭到擱淺，也會(huì)造成部分前期業(yè)主的退房風(fēng)波。

　　記者了解到，隨著房企降價(jià)潮的蔓延是業(yè)主的退房現(xiàn)象大量出現(xiàn)，根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)，三季度北京商品住宅退房總量為621套，同比增加44%，但同比增速和上季度相比下降46%。

　　專家觀點(diǎn)

　　更多房企降低四季度預(yù)期

　　上海房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(zhǎng)楊紅旭認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商目前首要面臨的是資金的問(wèn)題,進(jìn)入2011年以來(lái)，國(guó)內(nèi)貸款比重持續(xù)下降，由1-2月的22%下降到1-9月的15.7%;企業(yè)自籌資金比重大幅上升，由1-2月的34.4%上升到1-9月的41.2%。另外，個(gè)人按揭貸款比重和利用外資比重有所下降，定金及預(yù)收款比重小幅上升，開(kāi)發(fā)企業(yè)資金狀況不容樂(lè)觀。由此可見(jiàn)，在信貸政策緊縮、通脹率仍相對(duì)較高的背景下，四季度融資環(huán)境仍然嚴(yán)峻，預(yù)計(jì)四季度樓盤促銷的現(xiàn)象將越來(lái)越多。

　　同時(shí)張?jiān)抡J(rèn)為，如果市場(chǎng)持續(xù)低迷，壓垮房企的最后一根稻草是資金鏈的斷裂。近期公布的29家房企三季度經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流量?jī)纛~為-16.6億元，比去年的30.8億元減少47.4億元。限購(gòu)之后，房企利用自有資金的比例大幅提高，在項(xiàng)目回籠資金緩慢的情況下，企業(yè)資金鏈很容易出現(xiàn)問(wèn)題。目前，大部分小房企出現(xiàn)資金問(wèn)題多以出售項(xiàng)目或股權(quán)并購(gòu)的形式呈現(xiàn)，然而隨著大房企的自顧不暇，未來(lái)小企業(yè)瀕危被接手的幾率也將下降，破產(chǎn)倒閉則會(huì)明顯增加，甚至不排除其在建項(xiàng)目爛尾的可能。為應(yīng)對(duì)財(cái)務(wù)上的困窘局面，開(kāi)發(fā)商或者調(diào)低年度銷售目標(biāo)，或者采取項(xiàng)目全面降價(jià)的措施。此前，富力根據(jù)半年業(yè)績(jī)情況，將全面目標(biāo)下調(diào)兩成，并宣布旗下項(xiàng)目降價(jià)促銷5%-10%。隨著更多大房企業(yè)績(jī)回落，預(yù)計(jì)四季度會(huì)有更多房企降低市場(chǎng)預(yù)期，主動(dòng)采取大范圍而非個(gè)別項(xiàng)目降價(jià)。