中國產業發展研究網訊 住建部與國家外匯局近日印發《關于進一步規范境外機構和個人購房的通知》規定，境外個人只能在境內購買一套用于自住的住房，而境外機構只能在注冊城市購買辦公所需的非住宅房屋。

　　業內人士普遍認為，此次針對外資的“限購”政策，是繼2006年建設部等六部門聯合發布了《關于規范房地產市場外資準入和管理的意見》(171號文)后，對外資投資我國房地產市場的進一步規范和管理。此舉不僅是樓市調控政策的一環，更意在遏制人民幣升值預期下大量熱錢涌入房地產市場。

　　“限購令”范圍延伸至外資

　　該文件要求，各地房地產主管部門在辦理境外個人的商品房預售合同備案和房屋產權登記時，除應當查驗《城市商品房預售管理辦法》、《房屋登記辦法》規定的材料及驗證購房人持有的房屋情況外，還增設了查驗資質環節，其中包括：有關部門出具的境外個人(不含港澳臺居民和華僑)在境內工作超過一年的證明;港澳臺居民和華僑在境內工作、學習和居留的證明;境外個人名下在境內無其他住房的書面承諾。

　　而在境外機構方面，文件也同樣增設了查驗資質環節，包括：有關部門出具的在境內設立分支、代表機構的批準文件和注冊證明;境外機構所購房屋是實際辦公所需的書面承諾。

　　其實，早在2006年7月，建設部等六部門發布的171號文，就明確規定境外機構在境內設立的分支、代表機構和在境內工作、學習時間超過一年的境外個人可以購買符合實際需要的自用、自住的商品房，不得購買非自用、非自住商品房。港澳臺地區居民和華僑因生活需要，可在境內限購一定面積的自住商品房。符合規定的境外機構和個人購買自用、自住商品房必須采取實名制，并持有效證明到土地和房地產主管部門辦理相應的土地使用權及房屋產權登記手續。該政策并未嚴格限定境外及港澳臺民眾置業套數，更沒有對境外機構進行專門設限。

　　而如今，“限購令”適用范圍也延伸到外資領域，并對具體套數和置業領域做出明確說明。以全國范圍內境外人士最為聚集的上海為例，根據上海中原研究咨詢部監測數據， 2010年1-10月份上海二手商品房交易結構中，港澳臺及境外人士置業總占比為1.85%，其中住宅為1.64%;機構置業總占比為1.76%，其中住宅為1.11%，雖無直接的外資機構數據，但其占比預計會遠小于境內機構。從數據來看，境外及港澳臺人士和機構在全市范圍內的置業比例并不大。

　　限制熱錢涌入

　　在昨日舉行的《新政下房地產市場趨勢與企業應對策略》論壇上，上海易居房地產研究院綜合研究部部長楊紅旭表示，此次針對外資的“限購令”較171號文更加嚴厲，其遏制外資在人民幣升值預期下大量涌入國內樓市的政策意圖相當明顯。

　　戴德梁行華東區域住宅部董事伍慧敏表示，近期由于內地的經濟發展速度、人民幣升值預期、境內外利率差、通脹預期等，均令境外人士看好內地樓市。而“保值避險”性較強的市中心豪宅產品，歷來是境外置業者的首選。升級版的“限外政策”將在一定程度上減少來自境外的置業需求，從而對中心區域豪宅市場產生一定影響。

　　上海中原研究咨詢部總監宋會雍則表示，眼下的“限外令”仍屬“二次調控”的落地執行范疇，條文上是對2006年“限外令”的重申。鑒于境外個人與機構在目前上海整體商品房市場中所占的微弱比重，再舉限外大旗很難給整體需求帶來直接影響，更多是在向市場表明政府仍在繼續推進調控。這種“漸進式”的調控思路和執行手法被不斷完善和強化，有利于穩固政策出臺成果，逐步樹立市場對調控的信心。