近日中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議在北京舉行，分析當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，部署2023年經(jīng)濟(jì)工作。本次會(huì)議對(duì)房地產(chǎn)領(lǐng)域著墨頗多，出現(xiàn)了很多新提法。分析人士認(rèn)為，明年房地產(chǎn)市場(chǎng)總體企穩(wěn)回升的節(jié)奏有望進(jìn)一步加快。

　　“穩(wěn)”字當(dāng)頭，首提“三保”

　　分析人士表示，在往年的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議公報(bào)中，房地產(chǎn)相關(guān)表述一般是放在民生保障等部分，此次則放在了防風(fēng)險(xiǎn)部分，具有較強(qiáng)的指向意義。

　　自去年下半年以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始走弱。今年7月份“爛尾樓”事件爆發(fā)，市場(chǎng)信心嚴(yán)重受挫，銷(xiāo)售端降溫顯著，整個(gè)行業(yè)在近幾個(gè)月里加速下滑，成為影響經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的一個(gè)重要風(fēng)險(xiǎn)因素。

　　本次中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議對(duì)房地產(chǎn)的相關(guān)部署以“確保房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展”開(kāi)篇，并提出了“三保”：保交樓、保民生、保穩(wěn)定。這是中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議首次提出“三�！保砻髁私酉聛�(lái)的工作重點(diǎn)。

　　保交樓是穩(wěn)定需求側(cè)信心的基礎(chǔ)，也是保民生的重要舉措，更是房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定的前提。

　　58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張波表示，房地產(chǎn)在恢復(fù)和擴(kuò)大消費(fèi)層面有著重要作用，也是推動(dòng)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定發(fā)展的支柱力量。

　　此外，會(huì)議提出“推動(dòng)行業(yè)重組并購(gòu)，有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險(xiǎn)，改善資產(chǎn)負(fù)債狀況”。

　　浙商證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家李超認(rèn)為，當(dāng)前的政策導(dǎo)向是“保項(xiàng)目+階段性保主體”。前者仍是當(dāng)前地產(chǎn)政策的重心；后者主要針對(duì)部分核心民營(yíng)地產(chǎn)龍頭或焦點(diǎn)企業(yè)開(kāi)展，核心目的在于防風(fēng)險(xiǎn)。

　　需求端支持政策有望加碼

　　近幾個(gè)月以來(lái)，政策面一直在釋放暖意。下半年“爛樓尾”事件爆發(fā)之后，多部門(mén)出臺(tái)了以保交樓、穩(wěn)民生為主的支援措施。11月以來(lái)政策力度大幅提高，例如“金融16條”、“第三支箭”等等，對(duì)房企融資給予積極支持。

　　分析人士認(rèn)為，2023年政策面將重點(diǎn)引導(dǎo)房地產(chǎn)行業(yè)盡快實(shí)現(xiàn)軟著陸，帶動(dòng)商品房銷(xiāo)量、房地產(chǎn)投資以及土地市場(chǎng)先后企穩(wěn)回暖。其中，需求端的支持政策有望加碼。

　　東方金誠(chéng)首席宏觀分析師王青表示，后期政策“工具箱”在放寬購(gòu)房條件、降低首付成數(shù)、下調(diào)居民房貸利率方面還有較大空間。其中，引導(dǎo)5年期以上LPR報(bào)價(jià)進(jìn)一步下調(diào)，持續(xù)降低居民房貸利率是關(guān)鍵所在，有可能在明年1月落地。

　　中國(guó)民生銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家溫彬表示，涉及“四限”、首付比例、二套認(rèn)定等增量政策有望進(jìn)一步出臺(tái)，5年期LPR仍有下調(diào)空間。同時(shí)，對(duì)于存量首套高利率按揭貸款，利率也有望適度下調(diào)，以此來(lái)減輕按揭早償壓力。

　　“隨著政策效力的持續(xù)釋放，房地產(chǎn)市場(chǎng)最早有望于2023年上半年觸底反彈。屆時(shí)，房地產(chǎn)將從經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的拖累因素，重新轉(zhuǎn)為穩(wěn)定因素�！睖乇蚍Q。

　　“新發(fā)展模式”或?qū)⒂袑?shí)質(zhì)進(jìn)展

　　去年的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議首次提出“探索新的發(fā)展模式”，今年的會(huì)議中，措辭變?yōu)椤巴苿?dòng)房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過(guò)渡”。

　　分析人士認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)曾經(jīng)的高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)的發(fā)展模式已經(jīng)難以為繼，創(chuàng)新發(fā)展模式是房企謀求長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的必由之路。而會(huì)議對(duì)于房地產(chǎn)新發(fā)展模式的措辭由“探索”變?yōu)椤巴苿?dòng)”，意味著新發(fā)展模式的相關(guān)工作有望出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性進(jìn)展。

　　李超表示，預(yù)計(jì)房地產(chǎn)“新發(fā)展模式”的成文規(guī)劃可能在2023年兩會(huì)后出臺(tái)，進(jìn)一步明確市場(chǎng)預(yù)期。

　　中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜認(rèn)為，新的發(fā)展模式或落腳在住房體系建設(shè)、租購(gòu)并舉、盤(pán)活存量等方面。一是市場(chǎng)體系和保障體系并行發(fā)展。二是租購(gòu)并舉，保障租房群體享有公共服務(wù)的權(quán)利。三是盤(pán)活存量，健全配套服務(wù)。例如加快城市更新，推動(dòng)物業(yè)管理、養(yǎng)老服務(wù)發(fā)展。

　　“總的來(lái)說(shuō)，既要立足當(dāng)下以應(yīng)急政策夯實(shí)住房市場(chǎng)筑底復(fù)蘇的態(tài)勢(shì)、緩解行業(yè)當(dāng)期壓力，又要放眼長(zhǎng)遠(yuǎn)以有效措施穩(wěn)定預(yù)期、提振信心、培育行業(yè)未來(lái)健康發(fā)展的根基，更好地解決居民住房難題、滿足剛性住房需求與合理的改善性需求，實(shí)現(xiàn)穩(wěn)增長(zhǎng)、防風(fēng)險(xiǎn)、促發(fā)展三重目標(biāo)。”仲量聯(lián)行大中華區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家兼研究部總監(jiān)龐溟表示。

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