房貸政策松動(dòng)路徑漸明。

　　繼北海下調(diào)住房公積金貸款首付，成為今年全國(guó)首個(gè)降低首付比例的城市后，近日，自貢也調(diào)整了公積金貸款政策，放寬住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，取消“認(rèn)房又認(rèn)貸”。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，從北海和自貢公積金貸款政策調(diào)整來看，房貸首付比例下調(diào)的政策，會(huì)率先在公積金領(lǐng)域得到體現(xiàn)，預(yù)計(jì)后續(xù)全國(guó)其他城市也會(huì)積極跟進(jìn)，商業(yè)銀行貸款方面的首付比例也有可能下調(diào)。

　　自貢取消“認(rèn)房又認(rèn)貸”

　　1月18日，自貢市住房公積金管理中心發(fā)布《關(guān)于調(diào)整住房公積金政策相關(guān)問題的通知》，內(nèi)容包括放寬住房套數(shù)認(rèn)定政策；取消兩次住房公積金貸款須間隔12個(gè)月及以上的限制； 對(duì)持有天府英才A、B、C卡的高層次人才給予政策支持等。

　　在放寬住房套數(shù)認(rèn)定政策方面，實(shí)行只認(rèn)貸不認(rèn)房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。既無住房公積金貸款記錄又無尚未完清的住房商業(yè)貸款，按首套房貸款政策執(zhí)行；有一筆已結(jié)清的住房公積金貸款記錄或一筆尚未完清的住房商業(yè)貸款，按二套房貸款政策執(zhí)行。貸款記錄以征信報(bào)告為準(zhǔn)。除此以外為三套房，不予貸款。

　　該調(diào)整政策自2022年1月17日起執(zhí)行，有效期三年。

　　政策執(zhí)行中，普通商品房貸款認(rèn)定時(shí)間以購(gòu)房合同簽訂時(shí)間為準(zhǔn)，再交易房貸款認(rèn)定時(shí)間以公積金中心受委托銀行收件時(shí)間為準(zhǔn)。

　　易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，自貢此次取消“認(rèn)房又認(rèn)貸”的規(guī)定，成為繼北海后全國(guó)第二個(gè)調(diào)整首付比例的城市，具有積極的信號(hào)意義。

　　嚴(yán)躍進(jìn)進(jìn)一步指出，根據(jù)自貢過去的老政策，對(duì)于首套房的認(rèn)定，必須符合“無房無貸”，即無住房、無公積金貸款記錄或未償清商貸。而根據(jù)目前新的政策，首套認(rèn)定只需要符合“無貸”要求，換句話說，不管有沒有住房，只要沒有公積金貸款記錄或沒有未償清商貸，都可以按首套房的方式進(jìn)行。類似規(guī)定，顯然降低了門檻，使得更多購(gòu)房者可以按照首套房的首付比例認(rèn)購(gòu)住房，即從首付40%下調(diào)到20%，顯然具有非常好的刺激效應(yīng)。

　　北海下調(diào)公積金貸款首付比例

　　1月12日，北海市住房公積金管理委員會(huì)發(fā)布《關(guān)于調(diào)整住房公積金貸款政策的通知》。

　　《通知》提出，繳存職工家庭購(gòu)買第二套住房或申請(qǐng)第二次住房公積金貸款的，最低首付款比例由60%下調(diào)至40%。

　　對(duì)于調(diào)整公積金貸款政策的原因，《通知》表示，為落實(shí)差異化信貸政策，滿足職工改善性住房需求，以實(shí)際行動(dòng)支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

　　“北海明確了降低公積金貸款的首付比例，這是今年全國(guó)首個(gè)降低首付比例的城市。”嚴(yán)躍進(jìn)說。

　　嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，此次政策可以看出三點(diǎn)信號(hào)。第一、此次政策放松主要是為了滿足職工改善性住房需求，這也是當(dāng)前全國(guó)又一個(gè)支持和鼓勵(lì)改善型住房的政策，利好二套房和大戶型的交易。第二、此次政策的調(diào)整主要是指公積金貸款，而商業(yè)銀行貸款并沒有涉及。第三、無論是二套房還是二次貸款，都從過去的6成首付減少為4成首付，客觀上明顯降低了此類購(gòu)房者的首付壓力。

　　“類似降低首付的政策，比過去的貸款額度提高、利率下降或者說放款節(jié)奏加快更為有效。”嚴(yán)躍進(jìn)說，因?yàn)槭赘侗壤抡{(diào)，客觀上使得購(gòu)房者的購(gòu)房壓力明顯下降。此次北海政策具有積極意義，體現(xiàn)了對(duì)于改善型購(gòu)房需求的保障，有助于此類需求后續(xù)積極釋放。

　　根據(jù)易居研究院中國(guó)百城庫(kù)存報(bào)告數(shù)據(jù)，北海去年年底去庫(kù)存周期為23.7個(gè)月，總體上處于庫(kù)存去化相對(duì)困難的城市。嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，此類政策有助于提振樓市，是非常典型的鼓勵(lì)市場(chǎng)交易、積極去庫(kù)存的政策。

　　中央多次強(qiáng)調(diào)支持合理住房需求

　　去年12月10日，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)上提出“支持商品房市場(chǎng)更好滿足購(gòu)房者的合理住房需求”后，住建部、央行、銀保監(jiān)會(huì)等多個(gè)部門陸續(xù)多次強(qiáng)調(diào)要支持合理住房需求。

　　12月26日，住建部部長(zhǎng)王蒙徽在接受人民日?qǐng)?bào)記者采訪時(shí)也表示，落實(shí)城市主體責(zé)任，強(qiáng)化省級(jí)政府監(jiān)督指導(dǎo)責(zé)任，保障剛性住房需求，滿足合理的改善性住房需求。12月27日，中國(guó)人民銀行2022年工作會(huì)議提出，更好滿足購(gòu)房者合理住房需求。銀保監(jiān)會(huì)此前也表示，現(xiàn)階段，要根據(jù)各地不同情況，重點(diǎn)滿足首套房、改善性住房按揭需求。

　　從多部門的表態(tài)來看，合理住房需求既包括剛性自住需求，也包括改善性住房需求。此前，上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭接受證券時(shí)報(bào)記者采訪時(shí)就表示，今年房貸政策是趨松的，主要是利率下滑、貸款審批流程縮短，估計(jì)部分城市可能會(huì)出現(xiàn)由“認(rèn)房又認(rèn)貸”轉(zhuǎn)為“認(rèn)房不認(rèn)貸”，對(duì)首次改善需求或者說置換需求，可能會(huì)有一個(gè)政策放松，這樣他們就可以享受首套房的利率和首付比例。

　　嚴(yán)躍進(jìn)也指出，從北海和自貢公積金貸款政策調(diào)整來看，有三點(diǎn)值得關(guān)注。第一、調(diào)整的原因和公積金流動(dòng)性不斷趨于寬裕有關(guān)，也和當(dāng)前此類城市激活住房消費(fèi)等有關(guān)。第二、類似調(diào)整說明，房貸首付比例下調(diào)的政策，會(huì)率先在公積金領(lǐng)域得到體現(xiàn)，而后續(xù)商業(yè)銀行貸款方面的首付比例也有可能下調(diào)。第三、首付比例下調(diào)比貸款利率下調(diào)的效應(yīng)要更大，客觀上更容易激活房地產(chǎn)市場(chǎng)的交易行情。

　　嚴(yán)躍進(jìn)預(yù)計(jì)，后續(xù)全國(guó)其他城市也會(huì)積極跟進(jìn)，甚至包括商業(yè)銀行貸款等方面也會(huì)有降低首付的動(dòng)作和表現(xiàn)。

　　 轉(zhuǎn)自：券商中國(guó)