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去年商品房銷售額創(chuàng)歷史新高 開發(fā)投資卻低迷 未來市場(chǎng)怎么走?
2022/1/21 12:25:02 來源:中國(guó)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)信息網(wǎng) 【字體:大 中 小】【收藏本頁(yè)】【打印】【關(guān)閉】
核心提示:17日,國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布了房地產(chǎn)開發(fā)投資、銷售、房企到位資金等多項(xiàng)指標(biāo)。 從數(shù)據(jù)分析看,2021年,商品房銷售額首次達(dá)到18萬億,創(chuàng)歷史新高;全年房地產(chǎn)開發(fā)投資增速為4.417日,國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布了房地產(chǎn)開發(fā)投資、銷售、房企到位資金等多項(xiàng)指標(biāo)。
從數(shù)據(jù)分析看,2021年,商品房銷售額首次達(dá)到18萬億,創(chuàng)歷史新高;全年房地產(chǎn)開發(fā)投資增速為4.4%,近三年首次出現(xiàn)新建商品住宅銷售面積大于住宅新開工面積,開發(fā)投資仍在筑底過程中;房企到位資金增速持續(xù)下滑,全年累計(jì)同比增長(zhǎng)4.2%,房企資金狀況持續(xù)惡化。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,2022年,房地產(chǎn)市場(chǎng)交易規(guī)模將高位回落,市場(chǎng)處于下行周期。新開工規(guī)模、土地購(gòu)置或?qū)⑦M(jìn)一步拖累投資額,未來隨著政策糾偏以及信貸環(huán)境改善等影響的傳導(dǎo),房企到位資金增速或?qū)⒅沟叿(wěn)。
商品房銷售額超18萬億,創(chuàng)歷史新高
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示,2021年,商品房銷售面積179433萬平方米,比上年增長(zhǎng)1.9%;比2019年增長(zhǎng)4.6%,兩年平均增長(zhǎng)2.3%。商品房銷售額181930億元,同比增長(zhǎng)4.8%;比2019年增長(zhǎng)13.9%,兩年平均增長(zhǎng)6.7%。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為,從數(shù)據(jù)看,2021年,商品房銷售面積17.94億平方米,銷售額高達(dá)18.19萬億元,創(chuàng)造中國(guó)房地產(chǎn)歷史紀(jì)錄。
不過,張大偉同時(shí)指出,拆分單月數(shù)據(jù)可以看到,去年12月銷售面積2.1億平方米,是最近多年來的同期最低值,同比下調(diào)15.6%;銷售額2萬億元,同比下調(diào)17.8%,已經(jīng)持續(xù)6個(gè)月單月同比下調(diào),本輪樓市可以說這是多年來市場(chǎng)全面速凍最明顯的一次,代表了市場(chǎng)拐點(diǎn)全面出現(xiàn)了。
中指研究院指數(shù)事業(yè)部研究副總監(jiān)陳文靜也指出,去年12月商品房銷售面積和銷售額同比降幅仍在15%以上,均較11月降幅略有擴(kuò)大,當(dāng)前購(gòu)房者置業(yè)情緒仍不高。
在廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉看來,2021年以來,商品房銷售增速連續(xù)下行,主要原因在于,2021年下半年翹尾行情明顯,基數(shù)比較高,下半年單月同比連續(xù)6個(gè)月下降,12月單月負(fù)增長(zhǎng)15.6%;另一方面,2021年10月份以后,部分房企債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)爆發(fā),導(dǎo)致市場(chǎng)預(yù)期明顯悲觀。
“從全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)數(shù)據(jù)看,2021年全年商品房銷售額18萬億很可能是最近幾年的最高點(diǎn),未來房地產(chǎn)市場(chǎng)大概率在16-17萬億這個(gè)級(jí)別之間微調(diào)。”張大偉說。
陳文靜也預(yù)計(jì),2022年房地產(chǎn)市場(chǎng)交易規(guī)模將高位回落,市場(chǎng)處于下行周期。當(dāng)前市場(chǎng)觀望情緒短期或延續(xù),疊加高基數(shù)效應(yīng),上半年全國(guó)商品房銷售規(guī)模同比降幅或繼續(xù)探底。
開發(fā)投資仍在筑底
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示,2021年,全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資147602億元,比上年增長(zhǎng)4.4%;比2019年增長(zhǎng)11.7%,兩年平均增長(zhǎng)5.7%。房屋新開工面積198895萬平方米,同比下降11.4%。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積21590萬平方米,比上年下降15.5%;土地成交價(jià)款17756億元,增長(zhǎng)2.8%。
貝殼研究院高級(jí)分析師潘浩認(rèn)為,2021年全年房地產(chǎn)開發(fā)投資增速為4.4%,這一方面是受2020年高基數(shù)影響,另一方面與2021年房企融資環(huán)境收緊有一定關(guān)聯(lián)。
“值得注意的是,近三年首次出現(xiàn)新建商品住宅銷售面積大于住宅新開工面積,開發(fā)投資仍在筑底過程中。”潘浩說,從土地市場(chǎng)來看,根據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計(jì),2021年全國(guó)各城市住宅用地成交規(guī)劃建筑面積為16.67萬億平米,同比下滑27.8%,土地市場(chǎng)收縮明顯,或?qū)?duì)2022年的上半年開發(fā)投資起到一定的抑制作用。
陳文靜也指出,2021年,全國(guó)房屋新開工面積同比降幅超11%,絕對(duì)規(guī)模降至2018年以來最低水平,12月同比降幅超30%,受資金端壓力、交易市場(chǎng)較為低迷等因素影響,企業(yè)開工積極性明顯減弱。2021年,房地產(chǎn)開發(fā)投資額小幅增長(zhǎng),但12月投資額明顯降低,絕對(duì)規(guī)模降至2020年3月以來最低水平,同比降幅超10%,企業(yè)投資意愿明顯降低,新開工、土地購(gòu)置均為拖累項(xiàng)。
展望2022年,陳文靜認(rèn)為,房屋新開工面積難有明顯改觀,全年或延續(xù)回落態(tài)勢(shì),究其原因,一方面,2021年全國(guó)土地縮量明顯,將拖累新開工規(guī)模;另一方面,2022年企業(yè)資金壓力不減,穩(wěn)現(xiàn)金流成為重中之重,全年市場(chǎng)銷售規(guī)模回落下,企業(yè)開工亦受限。開發(fā)投資方面,新開工規(guī)模、土地購(gòu)置或?qū)⑦M(jìn)一步拖累投資額,但在“兩維護(hù)”要求下,各地保交付力度將有所強(qiáng)化,預(yù)計(jì)行業(yè)竣工周期延續(xù),高規(guī)模的在建工程仍對(duì)投資額帶來一定支撐,疊加保障性住房建設(shè)加速,全年房地產(chǎn)開發(fā)投資額仍有望保持小幅增長(zhǎng),但上半年投資額調(diào)整壓力較大,同比下降的可能性較高。
房企資金持續(xù)惡化
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示,2021年,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金201132億元,比上年增長(zhǎng)4.2%;比2019年增長(zhǎng)12.6%,兩年平均增長(zhǎng)6.1%。其中,國(guó)內(nèi)貸款23296億元,比上年下降12.7%;利用外資107億元,同比下降44.1%;自籌資金65428億元,同比增長(zhǎng)3.2%;定金及預(yù)收款73946億元,同比增長(zhǎng)11.1%;個(gè)人按揭貸款32388億元,同比增長(zhǎng)8.0%。
易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)指出,2021年全年,全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金同比增速為4.2%,資金面總體上呈現(xiàn)持續(xù)惡化的態(tài)勢(shì),和市場(chǎng)感受類似。或者說雖然四季度房地產(chǎn)金融政策略有寬松,但反映到房企身上還是有時(shí)間滯后的。當(dāng)然一些信號(hào)是值得關(guān)注的,類似銀行貸款指標(biāo)看,單月數(shù)據(jù)顯示,去年11-12月份已經(jīng)在改善,所以資金改善在起步,2022年會(huì)有進(jìn)一步改善的空間。
潘浩也認(rèn)為,年內(nèi)房企到位資金增速持續(xù)下滑,2021年全年房企到位資金累計(jì)同比增長(zhǎng)4.2%,房企資金狀況持續(xù)惡化,但2021年四季度以來,受“合理的資金需求應(yīng)得到滿足”以及多地政策適度調(diào)整等因素影響,2021年11月個(gè)人按揭貸款同比增速為年內(nèi)首次回調(diào),這或?yàn)橘?gòu)房預(yù)期平穩(wěn)恢復(fù)的信號(hào),未來隨著政策糾偏以及信貸環(huán)境改善等影響的傳導(dǎo),到位資金增速或?qū)⒅沟叿(wěn)。
轉(zhuǎn)自:券商中國(guó)
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