馬年經濟增長短期內出現“馬力不足”的現象。受經濟增速下滑的影響，全國房地產市場需求也進入低迷期，成交量出現大幅下滑，馬年樓市顯然也不給力。此時，除 了一線城市外，大部分城市限購取消，還有部分省份出臺“救市”政策。但是，銀行信貸緊縮局面并沒有實質性改變，今年前三季度樓市成交表現并沒有因為救市措 施而明顯轉好。

　　那么，第四季度樓市是否有好轉的時機?第四季度樓市將呈現出哪些特征?同策咨詢研究部總監張宏偉認為，由于銀行信貸緊縮局面并沒有實質性改變，年底前還會有大范圍的“以價換量”的現象發生，土地市場由此繼續在低迷期徘徊，更多的地塊會流拍，同時，受此銀行信貸緊縮局面的影響，中小房企資金面緊張會加劇，品牌房企會借機逆勢擴張。在未來，房企等房地產產業鏈條相關公司還會注重互聯網金融對于公司轉型的影響，這些企業還會通過推出地產金融產品，在房地產上下游產業鏈上獲取更為廣闊的增值收益或附加值收益。具體來講有以下六點特征：

　　第一、市場：“金九”成為“鐵九”，年底前還會“以價換量”。

　　今 年1-8月，大多數房企銷售量普遍未達預期，9月開局也并沒有迎來“金九”行情，如今“金九”成為“鐵九”已成定局。而此時銀行信貸緊縮的局面并沒有實質 性改變，在這樣的市場背景下，無論是處于企業銷售業績指標而戰略調整的目的，還是因為短期內資金面壓力較大而進行的大幅降價銷售，毫無疑問，年底之前這個 時間段房企尤其是品牌房企會通過“以價換量”爭取更多的購房客群，以爭取在年底前可以在財務報表上有一個漂亮數據，或減少與年度銷售業績指標的差距。

　　從9月份以來市場表現來看，杭州、成都、重慶、南京等大中城市均有品牌房企大幅降價的現象發生，以龍頭房企為主導的個案降價仍然攪動整個市場，影響未來市場格局的發展與變化。

　　第二、政策：市場局面繼續惡化，庫存壓力大的市場繼續“救市”。

　　事實證明，限購等政策松動或取消對于市場成交量反彈的作用有限，甚至在部分存量偏大的城市幾乎沒有太大的效果。在這樣的市場背景下，部分省市比如福建、湖南、湖北、成都等開始出臺樓市“救市”措施。

　　當 前地方宏觀經濟處于觸底階段，而同時房地產市場低迷，庫存去化壓力較大，此時，盡管地方政府已經取消限購等調控政策，但是，由于房貸利率仍然高企，放松限 購對于市場成交量反彈的作用有限，甚至在部分存量偏大的城市幾乎沒有太大的效果。筆者預計，除了福建、湖南、廣西、成都、湖北、紹興、嘉興、包頭等地方政 府發布的樓市“救市”政策之外，第四季度還會有庫存壓力較大的省份或城市會發布“救市”措施，新一輪的地方政府“救市”大戲正在拉開帷幕。

　　第三、中小房企：資金面危機加深，將面臨更多破產或跑路現象。

　　今年以來，浙江溫州和寧波、江蘇南京和無錫、安徽合肥、湖北襄陽、陜西神木等地出現“跑路”現象，進入9月，河北邯鄲、河北洛陽又有多家中小房企因資金鏈遇到問題而 “跑路”，中小房企面臨債務違約的風險越來越大。

　　此外，當前金融機構對于開發貸款仍然會比較謹慎，仍然會比較謹慎地選擇自己的交易對手(投資的開發商)，對于中小企業來講，由于金融機構偏好大型品牌企業的投資，仍然會面臨比較大的資金面的壓力，預計第四季度會有更多的中小企業面臨債務違約的市場風險。

　　第四、品牌房企：并購現象會加速，成為大型品牌房企逆勢擴張機會。

　　2014年的市場為龍頭房企提供了千載難逢的市場并購時機，這些龍頭房企極有可能會乘機借勢收購面臨債務違約的房企，進行逆勢擴張。

　　同 策咨詢研究部總監張宏偉認為，受到銀行信貸緊縮、“錢荒”的影響，市場普遍性面臨著“去庫存”的壓力，企業尤其是中小企業可能面臨更多的債務違約的市場風 險。短期內如果遭遇現金流緊張無法通過銷售、貸款等渠道解決，這些企業或出現債務違約風險，成為下一個即將倒閉破產或被收購的房企。

　　從上述分析可以看出，在2014年銀行信貸緊縮的市場背景下，大多數企業面臨著資金面緊缺的市場風險，尤其是在今年第四季度，甚至2015年可能會面臨被其他品牌房企收購股權或全資收購的風險。

　　從這個角度來講，在市場持續低迷的市場背景下，在2014年第四季度及未來一段時期內，房企被收購股權的現象會越來越多，而這樣的“外延式”增長市場機會，對于品牌房企來講是不會錯過的。

　　第五、土地市場：陷入冰凍，流拍現象將頻現

　　從 第二季度以來土地市場表現來看，房地產開發投資及土地購置面積呈現下降特征，這意味著全國重點城市土地市場遇冷。比如2014年4月下半月以來，多個城市 土地拍賣不景氣，廣州、濟南、蘇州、杭州、南京、武漢、天津、上海、北京、成都等城市流拍地塊顯著增加，底價成交成為主流，溢價率、樓板價較高地塊似乎已 絕跡。

　　同策咨詢研究部總監張宏偉認為，從2014年第四季度土地市場趨勢來看，前三季度土地市場溢價率逐漸回落有可能會誘使更多的底價成交，甚至出現更多的流拍現象。而土地市場頻頻流拍將給后期房地產市場調控增添新的阻力。原本應該投入市場的土地因為流拍未能或延緩投入市場。

　　從當前土地流拍現象出現的原因來看，主要還是由于銀行信貸緊縮持續導致市場成交量低迷，由此開發企業資金面越來越緊張，拿地動作相對越來越謹慎所致。此次土地市場流拍現象有可能因為銀行信貸緊縮的延續而繼續出現，并且有逐漸增多的趨勢。

　　第六、地產金融：互聯網金融產品將會大放異彩，成為市場熱點

　　同 策咨詢研究部總監張宏偉認為，當前，房企、代理公司、媒體、甚至保險機構等參與到互聯網金融產品的研發與推廣，在銀行信貸緊縮尚未實質性松動的市場背景 下，預計互聯網金融產品將會大放異彩，仍將成為市場熱點。從目前這些主體參與互聯網金融主要目的來看，無論是萬科還是萬達，還是其他房企、房產媒體、代理 公司，甚至部分保險機構，這些房地產產業鏈條上的企業的野心遠遠不在于房地產市場開發環節，而在于通過推出地產金融產品，在房地產上下游產業鏈上獲取更為 廣闊的增值收益或附加值收益。而這或許成為這些企業發展與轉型的思路。(作者系同策咨詢研究部總監)