“2013年，澳大利亞有30%的開發資金來自于中國，美國有13%的開發資金來自于中國。” 萊坊董事兼亞太區研究部主管Nicholas Holt向《證券日報》記者表示，其中，綠地集團成為首個進駐英國開發住宅項目的中國房企。

據記者不完全統計，從2014年1月14日至今，綠地、萬達以及碧桂園三家千億元級銷售規模的房企相繼出海，分別在英國倫敦、澳大利亞悉尼和加拿大多倫多拋出總計約552億元人民幣的海外投資計劃。

其中，綠地集團敲定了345億元的海外投資計劃，占上述三家千億元級房企目前拋出投資計劃總額的62.5%。此外，目前綠地集團是中國房企出海投資規模最大的企業。

拋345億元海外投資計劃

“2014年將是綠地海外業務全速推進、全面收獲的一年。”綠地集團董事長、總裁張玉良透露，綠地在英國、美國、加拿大、泰國、馬來西亞的項目年內將全面啟動預售，基于此，綠地已將全年海外銷售目標由130億元調整至200億元人民幣，相較于2013年30億元人民幣的海外業務收入將數倍增長。

1月初，綠地簽約英國倫敦兩個大型住宅項目，總投資12億英鎊；當月下旬，綠地與洲際酒店集團簽約合作建造洛杉磯綠地英迪格酒店，自有酒店品牌“鉑瑞”(Primus)明確將登陸悉尼；2月中旬，總投資10億美元的“洛杉磯綠地中心”正式開工建設。

3月8日，綠地集團以股權方式收購加拿大多倫多一個項目，該項目位于加拿大多倫多市中心核心區域，綠地集團表示，預計投資總額將超過4億加元(約合22億元人民幣)，將在6個月內正式開工建設，這已是綠地今年以來在海外新進的第三座城市。同時，綠地集團稱，英國、美國、加拿大、泰國、馬來西亞的項目年內將啟動預售。

“如果說2013年是綠地國際化的起步之年，那么2014年將成為綠地海外戰略的疾行之年、收獲之年。”張玉良表示，以前開發且銷售的項目已經取得了可觀產出效益，這堅定了綠地對自身海外發展模式的信心和決心，并正在加速綠地深度融入當地市場的步伐。

正如萊坊董事兼亞太區研究部主管Nicholas Holt向《證券日報》記者表示，中國房企出海可以學會利用美國比較成熟的資本市場，拓展多元化的資金獲取渠道，然后再更好地運用到國內或者其他地區。

謀多元化布局

萊坊2014年《財富報告》顯示，“大型開發商在全球的開發活動越來越多，其中英國、美國和澳大利亞三國超過76%的入境資金來自中國、新加坡、馬來西亞和印度等地。建立品牌、多樣化、利潤增長以及把物業出售給本地買家是其出海投資的主要驅動因素”。

“個別房企希望海外市場投資能占其全部地產業務投資的30%以上，這可能是企業謀求多元化布局的重要戰略。” 仲量聯行國際資本集團中國區董事夏飏飏向《證券日報》記者表示，比如為了尋求外匯、融資和市場的多元化布局而“走出去”。

“去海外投資的房企多數是上市公司，而且是在香港上市的房企，這使得其在融資方面具有一定優勢。”中銀國際有限公司副行政總裁兼業務(私人銀行)主管黃劍雄向《證券日報》記者表示，有些房企海外發債中的大量資金其實是用于海外投資的，而且，這些債券的發行成本要比國內低。

“除了融資成本要比國內低，部分海外項目的投資回報率也很高。”某機構分析人士向《證券日報》記者直言，一般來說，國內地產行業平均利潤率在10%-15%之間，而且呈現逐年下滑的趨勢，目前大約為12%，而有些房企在海外投資的項目，利潤率可以達到20%-30%之間，盈利空間可見一斑。

“房企去海外投資的動力之一是土地成本比較低。” 萊坊倫敦中國住宅業務部主管張黎清向《證券日報》記者透露，但項目開發周期比較長，可能一個住宅項目要開發10年以上。此外，項目開發涉及稅收比例比較高，這可能讓一些中小房企難以承受，大型開發商則因融資能力較強，債務杠桿合理，進而贏得較高利潤空間。

值得注意的是，高的回報率往往伴隨著高風險。有消息人士向記者透露，“據我所知，澳大利潤一個項目開發了10年，但10年都是虧本的，最近才開始賺錢。”

對此，萊坊董事兼大中華區研究及咨詢部主管林浩文向《證券日報》記者表示，“中國房企去海外投資最主要的風險是對當地市場的不熟悉，所以才與當地開發商企業合作來攤薄風險”。

更為值得注意的是，不少中國房企去投資海外項目主要目標客戶來自于國內的購買力，即去國外蓋房子賣給中國人。那么，中國買家這種購買需求到底能在全球房地產市場中釋放多久？

“如果明天沒有限價沒有限購，沒有調控政策，中國人去海外買房就不會有那么火。”林浩文向《證券日報》記者直言，中國人去海外買房的購買需求釋放其實要看國內房地產市場走勢。 證券日報