“以房養(yǎng)老”面臨70年產(chǎn)權(quán)問題如何解決、“到期”的房子如何養(yǎng)老、“以房養(yǎng)老”會否隨著房價(jià)泡沫的破裂而成為新問題等一系列障礙，目前業(yè)內(nèi)并不看好“以房養(yǎng)老”的模式。當(dāng)然，一項(xiàng)新制度需要不斷完善，在養(yǎng)老金缺口壓力越來越大的背景下，對于養(yǎng)老模式，改革總比不改好，讓社會資本也來唱唱“養(yǎng)老大戲”，或許是一個辦法。

　　昨日(9月15日)，從國務(wù)院日前印發(fā)的《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見》(以下簡稱《意見》)中獲悉，我國將有規(guī)劃地試點(diǎn)“老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)”，具體操作辦法和實(shí)施計(jì)劃，有望明年一季度出臺。

　　此前，北京、上海、南京等地均不同程度地嘗過“以房養(yǎng)老”這只“螃蟹”，但均因效果不理想而進(jìn)展緩慢。

　　對此，業(yè)界也有不同的聲音。中國社科院世界社保研究中心主任鄭秉文(微博)表示，“世界發(fā)展的主流制度，不是以房養(yǎng)老，它不應(yīng)該作為中國建立基本養(yǎng)老保險(xiǎn)的主流，可以作為一種商業(yè)模式，由商業(yè)機(jī)構(gòu)去推進(jìn)”。

　　有規(guī)劃地試點(diǎn)以房養(yǎng)老

　　來自國家權(quán)威部門和機(jī)構(gòu)的信息顯示，從2009年開始，我國老齡化進(jìn)入快速發(fā)展階段，當(dāng)年我國60歲及以上老年人口已達(dá)1.67億，占到總?cè)丝诘?2.5%;預(yù)計(jì)到2020年，老年人口將達(dá)到2.48億;到2050年進(jìn)入重度老齡化階段，老年人口將達(dá)4.37億，約占總?cè)丝诘?0%。

　　如何養(yǎng)老成為大眾思考和擔(dān)心的問題。“以房養(yǎng)老”這一模式借此契機(jī)，成為探索完善養(yǎng)老保障制度的一項(xiàng)重要補(bǔ)充。

　　此次國務(wù)院《意見》首提發(fā)展“以房養(yǎng)老”試點(diǎn)，意味著國外已很成熟的“以房養(yǎng)老”模式，將有規(guī)劃地在國內(nèi)規(guī)范發(fā)展;“養(yǎng)老金”的籌集渠道有望拓寬，不再僅依靠存款和退休金。

　　“以房養(yǎng)老”是一種新型的養(yǎng)老保險(xiǎn)業(yè)務(wù)，即住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)。老人將自己的產(chǎn)權(quán)房抵押出去，在繼續(xù)享有住房使用權(quán)的情況下，定期取得一定數(shù)額養(yǎng)老金;老人去世后，銀行或保險(xiǎn)公司收回住房使用權(quán)再將住房出售或出租。由此，老年人既能住在自己的房子里，又能將房產(chǎn)提前變現(xiàn)用于養(yǎng)老。其操作形式類似于把“住房抵押貸款”反過來做，因此又稱“倒按揭”。

　　國務(wù)院此次將“如何養(yǎng)老”問題分解到民政部、國家發(fā)改委、財(cái)政部、國土資源部等多部委，要求新建居民小區(qū)按人均0.1平方米配建養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施;醫(yī)藥結(jié)合，社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)覆蓋所有居家老人;全國社會養(yǎng)老床位數(shù)達(dá)到每千名老人35～40張，公辦養(yǎng)老院必須先保障失能、失智、高齡或“三無”、低收入老人入住。

　　無論是居家養(yǎng)老、社區(qū)養(yǎng)老還是去住養(yǎng)老院，針對普通群眾最關(guān)注的“靠什么養(yǎng)老”問題，《意見》稱，“鼓勵老年人投保健康保險(xiǎn)、長期護(hù)理保險(xiǎn)、意外傷害保險(xiǎn)等人身保險(xiǎn)產(chǎn)品，鼓勵和引導(dǎo)商業(yè)保險(xiǎn)公司開展相關(guān)業(yè)務(wù)”;同時，要求保監(jiān)會牽頭，會同民政部等部門，“開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)”。

　　市場準(zhǔn)入與監(jiān)管制度未健全

　　當(dāng)國務(wù)院下定決心擬在全國推行“以房養(yǎng)老”之際，一個繞不過去的現(xiàn)實(shí)問題擺在眼前，國內(nèi)尚無順利推行的先例。

　　前幾年，“以房養(yǎng)老”曾由南京、上海、北京等城市的個別金融機(jī)構(gòu)自發(fā)興起嘗試，但業(yè)務(wù)均因效果不理想而停滯。

　　以南京為例，一名曾親歷當(dāng)年試水“以房養(yǎng)老”的市民對表示，不會為父母選擇這種方式養(yǎng)老，因?yàn)榇嬖谝欢ǖ慕?jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)。“萬一中間老人去世了，保險(xiǎn)怎么解決?還有這70年產(chǎn)權(quán)的規(guī)定，人活著，錢沒了，該怎么辦?”

　　南京市老齡辦相關(guān)負(fù)責(zé)人也承認(rèn)，目前，南京多是以租房或是賣房來支付養(yǎng)老院的費(fèi)用，這個是很多人認(rèn)為的“以房養(yǎng)老”。

　　不過，江蘇省一名地方發(fā)改委人士對國務(wù)院此次推行的“以房養(yǎng)老”持樂觀態(tài)度，認(rèn)為“現(xiàn)在的時機(jī)和過去相比，更成熟了。”從市場需求來看，我國正面臨養(yǎng)老金短缺的嚴(yán)峻問題，傳統(tǒng)觀念上的“養(yǎng)兒防老”難以延續(xù)，因此，以房養(yǎng)老是有“市場”的。

　　針對之前多地試水?dāng)R淺的現(xiàn)象，上述地方發(fā)改委人士指出，政策落地遇阻的原因在于，細(xì)化的可行性配套措施沒有跟上。

　　有地方社保機(jī)構(gòu)人士指出，接下來，政府要制定并完善相關(guān)基礎(chǔ)法律法規(guī)、政策制度，支持和鼓勵商業(yè)養(yǎng)老保險(xiǎn)參與完善社會保障體系。

　　例如，“以房養(yǎng)老”在實(shí)際操作中可能涉及的遺產(chǎn)繼承糾紛、房屋產(chǎn)權(quán)年限到期后地面附著物的處置計(jì)價(jià)、房屋價(jià)值波動損失承擔(dān)等問題尚未有明確規(guī)定，如何統(tǒng)籌管理、加強(qiáng)監(jiān)管、防范風(fēng)險(xiǎn)尚處于討論階段。

　　同時，目前正處于社會經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型過程中，信用制度體系建設(shè)滯后，“以房養(yǎng)老”的市場準(zhǔn)入制度和監(jiān)管制度尚不健全。這些都需要政府出臺政策進(jìn)行引導(dǎo)和扶持。

　　相關(guān)新聞：

　　專家提醒須警惕養(yǎng)老地產(chǎn)變成圈地炒樓

　　近日，國務(wù)院出臺了《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見》。《意見》明確指出，要通過簡政放權(quán)，創(chuàng)新體制機(jī)制，激發(fā)社會活力，充分發(fā)揮社會力量的主體作用，滿足多樣化養(yǎng)老需求。專家指出，此次意見的出臺正式表明了養(yǎng)老模式由單一的政府主體走向“政府主導(dǎo)、社會布局”的多元主體，對養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是極大的助推力。但在民間資本熱炒養(yǎng)老概念的同時，要警惕有的開發(fā)商以養(yǎng)老地產(chǎn)之名，行圈地炒樓之實(shí)。應(yīng)盡快出臺養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展的配套細(xì)則，制定科學(xué)規(guī)范的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)和監(jiān)管制度。

　　養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展應(yīng)反思和避免的問題

　　9月13日，中央人民政府網(wǎng)站發(fā)布《國務(wù)院關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見國發(fā)〔2013〕35號》，指出大力加強(qiáng)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)建設(shè)。在資本金、場地、人員等方面，進(jìn)一步降低社會力量舉辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的門檻，簡化手續(xù)、規(guī)范程序、公開信息，行政許可和登記機(jī)關(guān)要核定其經(jīng)營和活動范圍，為社會力量舉辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)提供便捷服務(wù)。意見提出，到2020年養(yǎng)老業(yè)擬提供1000萬個崗位。

　　此前，8月16日國務(wù)院常務(wù)會議提出，要深化改革加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的政策措施，激發(fā)市場活力，使企業(yè)逐步成為養(yǎng)老服務(wù)的主角，在這樣背景下，更激發(fā)了房地產(chǎn)企業(yè)大舉進(jìn)攻養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的決心。粗略統(tǒng)計(jì)，目前包括萬科、保利、招商、金地在內(nèi)的30多家房企，已經(jīng)在全國范圍內(nèi)大力開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)。

　　我國近日明確明年將“有規(guī)劃地”在全國范圍內(nèi)展開“以房養(yǎng)老”相關(guān)試點(diǎn)。其實(shí)，“以房養(yǎng)老”試點(diǎn)并不是首次展開，只是進(jìn)展不大。“以房養(yǎng)老”面臨70年產(chǎn)權(quán)問題如何解決、“到期”的房子如何養(yǎng)老、“以房養(yǎng)老”會否隨著房價(jià)泡沫的破裂而成為新問題等一系列障礙，目前業(yè)內(nèi)并不看好“以房養(yǎng)老”的模式。當(dāng)然，一項(xiàng)新制度需要不斷完善，在養(yǎng)老金缺口壓力越來越大的背景下，對于養(yǎng)老模式，改革總比不改好，讓社會資本也來唱唱“養(yǎng)老大戲”，或許是一個辦法。

　　昨日(9月15日)，從國務(wù)院日前印發(fā)的《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見》(以下簡稱《意見》)中獲悉，我國將有規(guī)劃地試點(diǎn)“老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)”，具體操作辦法和實(shí)施計(jì)劃，有望明年一季度出臺。

　　此前，北京、上海、南京等地均不同程度地嘗過“以房養(yǎng)老”這只“螃蟹”，但均因效果不理想而進(jìn)展緩慢。

　　對此，業(yè)界也有不同的聲音。中國社科院世界社保研究中心主任鄭秉文(微博)表示，“世界發(fā)展的主流制度，不是以房養(yǎng)老，它不應(yīng)該作為中國建立基本養(yǎng)老保險(xiǎn)的主流，可以作為一種商業(yè)模式，由商業(yè)機(jī)構(gòu)去推進(jìn)”。

　　有規(guī)劃地試點(diǎn)以房養(yǎng)老

　　來自國家權(quán)威部門和機(jī)構(gòu)的信息顯示，從2009年開始，我國老齡化進(jìn)入快速發(fā)展階段，當(dāng)年我國60歲及以上老年人口已達(dá)1.67億，占到總?cè)丝诘?2.5%;預(yù)計(jì)到2020年，老年人口將達(dá)到2.48億;到2050年進(jìn)入重度老齡化階段，老年人口將達(dá)4.37億，約占總?cè)丝诘?0%。

　　如何養(yǎng)老成為大眾思考和擔(dān)心的問題。“以房養(yǎng)老”這一模式借此契機(jī)，成為探索完善養(yǎng)老保障制度的一項(xiàng)重要補(bǔ)充。

　　此次國務(wù)院《意見》首提發(fā)展“以房養(yǎng)老”試點(diǎn)，意味著國外已很成熟的“以房養(yǎng)老”模式，將有規(guī)劃地在國內(nèi)規(guī)范發(fā)展;“養(yǎng)老金”的籌集渠道有望拓寬，不再僅依靠存款和退休金。

　　“以房養(yǎng)老”是一種新型的養(yǎng)老保險(xiǎn)業(yè)務(wù)，即住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)。老人將自己的產(chǎn)權(quán)房抵押出去，在繼續(xù)享有住房使用權(quán)的情況下，定期取得一定數(shù)額養(yǎng)老金;老人去世后，銀行或保險(xiǎn)公司收回住房使用權(quán)再將住房出售或出租。由此，老年人既能住在自己的房子里，又能將房產(chǎn)提前變現(xiàn)用于養(yǎng)老。其操作形式類似于把“住房抵押貸款”反過來做，因此又稱“倒按揭”。

　　國務(wù)院此次將“如何養(yǎng)老”問題分解到民政部、國家發(fā)改委、財(cái)政部、國土資源部等多部委，要求新建居民小區(qū)按人均0.1平方米配建養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施;醫(yī)藥結(jié)合，社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)覆蓋所有居家老人;全國社會養(yǎng)老床位數(shù)達(dá)到每千名老人35～40張，公辦養(yǎng)老院必須先保障失能、失智、高齡或“三無”、低收入老人入住。

　　無論是居家養(yǎng)老、社區(qū)養(yǎng)老還是去住養(yǎng)老院，針對普通群眾最關(guān)注的“靠什么養(yǎng)老”問題，《意見》稱，“鼓勵老年人投保健康保險(xiǎn)、長期護(hù)理保險(xiǎn)、意外傷害保險(xiǎn)等人身保險(xiǎn)產(chǎn)品，鼓勵和引導(dǎo)商業(yè)保險(xiǎn)公司開展相關(guān)業(yè)務(wù)”;同時，要求保監(jiān)會牽頭，會同民政部等部門，“開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)”。

　　市場準(zhǔn)入與監(jiān)管制度未健全

　　當(dāng)國務(wù)院下定決心擬在全國推行“以房養(yǎng)老”之際，一個繞不過去的現(xiàn)實(shí)問題擺在眼前，國內(nèi)尚無順利推行的先例。

　　前幾年，“以房養(yǎng)老”曾由南京、上海、北京等城市的個別金融機(jī)構(gòu)自發(fā)興起嘗試，但業(yè)務(wù)均因效果不理想而停滯。

　　以南京為例，一名曾親歷當(dāng)年試水“以房養(yǎng)老”的市民對表示，不會為父母選擇這種方式養(yǎng)老，因?yàn)榇嬖谝欢ǖ慕?jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)。“萬一中間老人去世了，保險(xiǎn)怎么解決?還有這70年產(chǎn)權(quán)的規(guī)定，人活著，錢沒了，該怎么辦?”

　　南京市老齡辦相關(guān)負(fù)責(zé)人也承認(rèn)，目前，南京多是以租房或是賣房來支付養(yǎng)老院的費(fèi)用，這個是很多人認(rèn)為的“以房養(yǎng)老”。

　　不過，江蘇省一名地方發(fā)改委人士對國務(wù)院此次推行的“以房養(yǎng)老”持樂觀態(tài)度，認(rèn)為“現(xiàn)在的時機(jī)和過去相比，更成熟了。”從市場需求來看，我國正面臨養(yǎng)老金短缺的嚴(yán)峻問題，傳統(tǒng)觀念上的“養(yǎng)兒防老”難以延續(xù)，因此，以房養(yǎng)老是有“市場”的。

　　針對之前多地試水?dāng)R淺的現(xiàn)象，上述地方發(fā)改委人士指出，政策落地遇阻的原因在于，細(xì)化的可行性配套措施沒有跟上。

　　有地方社保機(jī)構(gòu)人士指出，接下來，政府要制定并完善相關(guān)基礎(chǔ)法律法規(guī)、政策制度，支持和鼓勵商業(yè)養(yǎng)老保險(xiǎn)參與完善社會保障體系。

　　例如，“以房養(yǎng)老”在實(shí)際操作中可能涉及的遺產(chǎn)繼承糾紛、房屋產(chǎn)權(quán)年限到期后地面附著物的處置計(jì)價(jià)、房屋價(jià)值波動損失承擔(dān)等問題尚未有明確規(guī)定，如何統(tǒng)籌管理、加強(qiáng)監(jiān)管、防范風(fēng)險(xiǎn)尚處于討論階段。

　　同時，目前正處于社會經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型過程中，信用制度體系建設(shè)滯后，“以房養(yǎng)老”的市場準(zhǔn)入制度和監(jiān)管制度尚不健全。這些都需要政府出臺政策進(jìn)行引導(dǎo)和扶持。